Студии по 60 тысяч: аренда квартир во Владивостоке на пороге сезонного взлёта

Безумные цены

По словам риелторов, спрос на новостройки во Владивостоке упал на 30-35% после того, как 1 июля прекратила действовать льготная ипотека с господдержкой под 8%, фактически доступная любому россиянину. Ужесточились условия семейной ипотеки, а рыночные ставки по жилищным кредитам преодолели психологическую отметку 20%. Всё это будет способствовать росту цен на аренду квартир, считают эксперты. Например, аналитики портала Smart Home (12+) ожидают, что стоимость съёмного жилья к концу года может вырасти в два раза из-за повышенного спроса.

При этом уже во Владивостоке с июня по август стоимость аренды прибавила 30%. Такие данные приводит аналитическое агентство Restate (6+). Ещё в июне средняя стоимость арендной квартиры составляла 27 тысяч рублей. В начале августа она превысила 38 тысяч рублей.

За студию или однокомнатную арендодатели могут просить 50, 80 и даже 100 тысяч рублей.  Допустим, аренда скромной «однушки» по адресу Брянская, 18 площадью 36 кв. метров будет стоить 120 тысяч рублей. И это район Чуркина, даже не центр. Пример не самый показательный, но снять «однушку» в хорошем районе дешевле 40 тысяч рублей не получится, рассказывают риелторы.

«Цены традиционно растут в июле-августе. Это горячий сезон, потому что Владивосток всё-таки город туристический. Плюс скоро начнутся занятия в вузах, и квартиры снимают для студентов. Плюс бронируют жильё к Восточному экономическому форуму. Однако этим летом рост и правда активнее, чем в прошлом году. Сложно пока говорить о какой-то связи с отменой льготной ипотеки, ещё не прошло достаточно времени. Но, конечно, многие уже не смогут оформить ипотечный кредит и будут вынуждены арендовать квартиру», - рассказали в агентстве недвижимости «Этажи».

В то же время есть связь между стоимостью аренды и ежемесячным платежом по ипотеке, поясняет Юлия. Первое подтягивается за вторым, и чем дороже ипотека, тем выше арендная ставка. На Дальнем Востоке рост сдерживает дальневосточная ипотека, но всё равно расходы арендаторов растут.

Аренда или ипотека?

Сегодня ужесточения на ипотечном рынке снова поставили вопрос ребром – что выгоднее, снимать квартиру или платить кредит за жильё. Мнения на этот счёт расходятся.

Допустим, заёмщик берёт в ипотеку квартиру за 4,7 млн рублей по рыночной ставке. Дано: ставка 21,9%, первоначальный взнос 30%, срок кредита 30 лет. Ипотечный калькулятор показывает ежемесячный платёж 61 107 рублей – за 30 лет переплатить придётся в несколько раз.

А можно снимать подобную квартиру за 45 тысяч рублей в месяц, и разницу 16 тысяч рублей инвестировать в банковские вклады под 18% годовых, комментирует ипотечный брокер Андрей Набутов. Доход от процентов по такому вкладу в год составит больше 30 тысяч рублей. Если же инвестировать все 4,7 млн рублей, годовой доход позволит покрывать и арендную плату, и часть текущих расходов.

Что же можно посоветовать тем, кто выбирает между арендой и ипотекой?

«Если вы попадаете под дальневосточную или семейную ипотеку, берите кредит, не раздумывая. Если рассматриваете рыночную ставку, изучите предложения от разных застройщиков – траншевую ипотеку, ипотеку с субсидируемой ставкой, рассрочку. Возможно, что-то из этого вам подойдёт. Если накопили 30-40% первоначальный взнос, оформляйте кредит, потом сможете его рефинансировать после снижения ключевой ставки. А если денег совсем мало, возможно, стоит подождать снижения ключевой ставки Центробанка. На короткой дистанции аренда в этом случае будет выгоднее. Думаю, что в ближайшие три года Центробанк значительно снизит ключевую ставку», - комментирует Андрей Набутов.

Выгодная субаренда

Не так давно ДОМ.рф запустил инвестиционный калькулятор на своём сайте. Он позволяет подсчитать возможный доход от сдачи квартиры в аренду с последующей перепродажей. Это самая выгодная схема для инвестора, считают эксперты, особенно если покупать жильё на стадии фундамента. За 6 лет квартира может прибавить в стоимости 2-4 млн рублей в зависимости от объекта, дальнейшего развития территории и экономической ситуации. А если купить жильё за наличные, сдавать в аренду и потом продать, при благоприятном раскладе все вложения окупятся за 6 лет, прибыль составит не меньше 20 процентов.

Интересно, что во Владивостоке широкое распространение получила субаренда, когда недвижимость «арендуют у арендатора» и пересдают посуточно. К примеру, студию снимают за 50 тысяч в месяц и сдают посуточно за 6 тысяч. Если она будет постоянно занята, это уже 180 тысяч рублей в месяц и доход 130 тысяч рублей. Арендатора на каждый день найти, конечно, сложно, но всё равно бизнес считается прибыльным, особенно в разгар сезона, рассказывают риелторы.

Без паники

Отметим, что приморские эксперты не поддерживают прогнозы о росте стоимости аренды в два раза к концу года. Во-первых, поясняют они, застройщиков ДФО поддерживает дальневосточная ипотека. Во-вторых, строится и выводится на рынок достаточно большое количество жилья на любой вкус и кошелёк.

При этом вторичный рынок жилья, по словам риелторов, во Владивостоке «умер». Так что квартиры, которые можно было бы продать при другой экономической ситуации, многие собственники сдают в аренду. Это тоже влияет на количество предложения.

Кстати, что касается доходов населения, среднемесячная начисленная заработная плата одного работающего жителя Владивостока (без субъектов малого предпринимательства) в январе-мае 2024 превысила 106 тысяч рублей. Такие данные приводит администрация города. Рост составил 118,9 % к январю-маю 2023 года. Конечно, цифра далеко не показательная, но эксперты считают, что среднестатистической семье вполне по силам снимать квартиру за 40-50 тысяч в месяц, если оба её члена работают. Другой вопрос, как это скажется на качестве жизни «ячейки общества».