Чем меньше, тем дороже: Владивосток вышел в лидеры по количеству микроквартир

Город человейников

В Приморье строится 56 760 квартир, из них 37 548 тысяч – студии и однокомнатные. Такие данные за август приводит институт развития в жилищной сфере ДОМ.рф. Это один из самых высоких показателей по стране. Больше – только в Республике Крым.

Самые маленькие студии в новостройках Владивостока предлагают федеральный девелопер ПИК (ЖК «Снежный парк», «Босфорский парк» и ЖК «Борисенко 48), и СЗ «Зелёный бульвар-2» в одноимённом жилом комплексе. Минимальная площадь таких квартир не превышает 19-20 кв. метров, а цены стартуют от 3,9-4,2 млн рублей.

Обычно студия имеет форму «вагона». Единственное окно расположено напротив двери, балкона нет, пространства для манёвров мало. Но, по словам риелторов, это самый ходовой товар и в продаже, и на рынке аренды.

«Микроквартиры» во Владивостоке стоят в среднем 4,5 млн рублей. Снять студию с приличным ремонтом обойдётся порядка 40 тысяч в месяц, посуточно - 5-7 тысяч рублей.

Директор агентства недвижимости «Метры» Владимир Закурко: «Чем меньше площадь жилья, тем больше оно востребовано, поэтому студии – самый ходовой товар. Сейчас во Владивостоке спрос на аренду таких квартир просто бешеный. Во-первых, в этом году к нам вернулись китайские туристы. Мест в гостиницах не хватает, так что арендодатели перешли на посуточную аренду и очень хорошо прошли этот сезон. Многие из них намерены сдавать квартиры посуточно и в межсезонье. Соответственно, на рынке аренды образовался дефицит предложения.

Что касается продажи, маленькие квартиры, в первую очередь, покупают по программе дальневосточной ипотеки. Во-вторых, их приобретают инвесторы для сдачи арендаторам. Окупить свои вложения собственник сможет в среднем за 12-14 лет. Это хороший показатель для семьи с небольшим бюджетом, так что студии, действительно, – ходовой товар».

Не считая пригорода, самые недорогие новые квартиры во Владивостоке можно найти в районах Нейбута, Снеговой пади и БАМа. Так, в жилом комплексе «Снежный парк» на улице Полковника Фесюна федеральный девелопер ПИК предлагает студии от 3,9 млн рублей. Из минусов: форма «вытянутый вагон», потолки 2.66 м, санузел 2,7 кв. метра – будет проблематично установить стиральную машину. Большой плюс – наличие предчистовой отделки White box, то есть достаточно провести косметический ремонт, и можно заселяться.

«Но, если покупатель выбирает жильё для себя, его больше привлекают квартиры площадью 32-35 кв. метров, именно они раскупаются активнее всего. Всегда важный плюс – наличие балкона. В такой небольшой квартире может жить семья из трёх и даже четырёх человек. То, что студия – квартира холостяка, это абсолютный миф», - прокомментировали в агентстве недвижимости «Атлас».

«Студия» в коммуналке

Что касается старого фонда, на «вторичке», по словам риелторов, цены снизились, и есть хорошая возможность для выгодных вложений. Когда-то несговорчивые собственники готовы давать скидку 10-15% от изначальной стоимости жилья. Приобрести квартиру можно и за 3 млн рублей. Правда, скорее всего это будет гостинка или «модифицированная» комната в коммуналке со всеми вытекающими.

Отдельного внимания заслуживают студии в недавно сданных новостройках, которые пополнили вторичный рынок. Но цены на них, как правило, «кусаются». Например, в ЖК «Академгородок», который ввели в эксплуатацию без полноценного подключения к электроснабжению, и где до сих пор есть проблемы с электроэнергией, продают квартиру 31 кв. метр за 6 млн рублей.

Руководитель группы продаж «Этажи-Владивосток» Николай Новиков: «Спрос на студии всегда высокий и ровный. Это сейчас самое доступное жильё, а покупатель, в первую очередь, обращает внимание на цену. Стоимость такой квартиры на первичном рынке – от 4,5 млн рублей, на вторичном – от 3,5 млн.

При этом рынок вторичной недвижимости снижается в цене. Студии на нём тоже дешевеют локально, хотя и меньшими темпами.

Переломить рынок

Когда же закончится тренд на микроквартиры? Застройщики не дают однозначного ответа на этот вопрос. Так, руководитель компании «СЗ Давинчи Групп» Алексей Исаков считает, что он может вырасти ещё больше. После отмены льготной ипотеки под 8% и увеличения рыночных ставок у населения снизились возможности качественно решить жилищный вопрос. Покупатели ищут, где дешевле.

На рынке недвижимости работает правило «чем меньше, тем дороже», и для застройщиков студии – это один из самых выгодных форматов. Статистика ДОМ.рф это подтверждает. Например, в объектах девелопера «Эскадры» 91% квартир – студии и однокомнатные (по классификации ДОМ.рф). В том же жилом комплексе «Академгородок» от застройщика «Стройзаказ» все квартиры однокомнатные, в основном от 20 до 33 кв. метров.

С другой стороны, действительно, в городе строится всё больше объектов класса комфорт и комфорт плюс. В основном от федеральных компаний. Но смогут ли федералы переломить ситуацию, пока неизвестно. Сегодня на весь рынок первичной недвижимости Приморского края ДОМ.рф насчитал всего около 5 тысяч «трёшек» и 519 четырёхкомнатных.

Основатель и руководитель компании Bashni Юлия Аносова: «Сегодня во Владивостоке строится очень много студий и однокомнатных квартир, поэтому конкуренция в этом сегменте высокая. Однако студия остаётся самым востребованным форматом для аренды. И туристы, и студенты, которые приезжают учиться во Владивосток, ищут самые доступные варианты.

Если такое событие, как покупка квартиры, а в нашем случае студии, уже произошло, или вы вот-вот решитесь, вы наверняка столкнетесь с массой вопросов, как ее правильно обустроить. Мы позаботились и об этом и задали несколько вопросов профессиональному дизайнеру, который экспертно объяснил некоторые важные в этом деле моменты.

Основатель студии интерьерного дизайна Arrogant Arch Виктор Мороз:

В наше дизайнерское бюро запросов на создание дизайн-проектов квартир до 30 кв. метров всегда поступало не так и много. Видимо, экономя на площади, владельцы экономят и на сопутствующих услугах. Что, конечно же, может стать непоправимой ошибкой - ведь чем меньше пространство, тем острее оно нуждается в грамотной планировке и продуманности каждой детали при ремонте. Если наш читатель стоит перед выбором квартиры-студии, то рекомендуем обратить внимание на такие вещи:

• Общая ширина квартиры, вытянутая ли у неё форма или более близкая к квадрату. В 90% студий окна расположены лишь в торце, и это жестко задает возможное зонирование.

• «Адекватность» санузлов. И в квартирах нормальной площади их размер это боль, а уж в студиях…

• Балкон. Наличие их в большей степени минус - да, его площадь стоит меньше, но практически никогда безболезненно расширить жилое пространство за его счет вы не сможете. Помешают монолитные перегородки, холодное фасадное остекление, сюрприз в виде сквозной пожарной лестницы из потолка… В современных ЖК балконы всё чаще исчезают, и это плюс.

• Качество возведения. В погоне за бюджетностью застройщик часто допускает многочисленные огрехи (некачественные стеклопакеты или монтаж рам, трещины в кладке, протечки... чего только не видел), отследить которые вам поможет специалист технадзора при приёмке квартиры. И, либо застройщик устранит их за свой счет, либо у вас скостится общий ценник недвижимости.

Если уже приобрели такой объект:

• Даже на маленькой площади стоит разместить отдельную спальную зону. А не как в планировке "от ремонтников" одна комната - и спи-живи лишь на диване. Двуспальная кровать вполне уместится на пятачке 2х2,5 метра, за стильной лофт-перегородкой.

Многофункциональность решений мебели:

• кровати-подиумы с выкатными ящиками.

• Навесные ящики для хранения над кроватью.

• поворотные барные стойки\консоли, служащие и обеденной зоной, и рабочим местом.

• выбор тонкой воздушной перегородки вместо блочной толщиной аж 10 см…. Ведь тут каждый сантиметр на счету.

• И да, точно ли вам нужен "полноценный" кухонный гарнитур метра этак 4, и стоимостью в полмиллиона? Освободившаяся площадь пригодится для спальни или хорошей дневной зоны.