Дом или квартира во Владивостоке? Как купить недвижимость за 5 млн и не прогадать
Рынок загородной недвижимости оживает весной. Что предлагают девелоперы жителям Владивостока и пригорода, сколько стоит собственный дом, и чем рискует покупатель, меняя городскую квартиру на частное домовладение, рассказали эксперты.
Больше квадратов
Рынок загородной недвижимости Приморья активно растёт. Сегодня в радиусе 40 километров от Владивостока есть предложения на любой вкус и кошелёк – от скромных домиков за 4 млн рублей до элитных коттеджей стоимостью в десятки миллионов. Серьёзное преимущество собственного дома перед квартирой в городе – это квадратура, отмечает заместитель председателя Приморского краевого отделения «Опоры России», девелопер, учредитель компании «Альянс недвижимости» Артем Большаков. За одну и ту же сумму где-нибудь в районе Де-Фриза можно позволить себе метраж в полтора-два раза больше, чем площадь типичной владивостокской «евротрёшки».
Артём Большаков: «Во Владивостоке за условные 10 млн вы приобретёте жилье 40-50 кв. метров. На рынке ИЖС этих денег хватит, чтобы купить дом порядка 100 кв. метров с отделкой, и с собственной, пусть и небольшой территорией. Плюс свежий воздух, баня, беседка и другие преимущества загородной жизни. Никаких проблем с парковками и проблемных соседей, которые сдают квартиру посуточно или ещё каким-то образом доставляют вам неудобства».
На Восточном экономическом форуме – 2024 федеральный институт развития в жилищной сфере ДОМ.рф презентовал два инструмента для выбора загородной недвижимости. Один из них — IT-сервис по поиску и анализу участков для застройщиков, банков и инвесторов, с помощью которого можно получить максимум информации о земельном участке, включая стоимость инженерных сетей, градпотенциал и ограничения строительства. Другой – сервис по строительству, где собрана информация о проектах частных домов с описанием и фото. Здесь можно ознакомиться с реестром добросовестных подрядчиков, условиями ипотечных программ и рассчитать стоимость ипотеки для ИЖС. Судя по данным портала, уже за 4-5 миллионов жители Приморья могут построить скромный деревянный каркасный домик. Но он всё равно будет больше типовой квартиры-студии в многоэтажке.
Основатель строительной компании «Домодом», инженер Денис Бредюк:
«Цены стартуют от 4 млн рублей без учета земельного участка. Это совсем маленький дом примерно 45 кв. метров внутренней площади, где поместятся два человека. За 6 млн можно уже построить дом на семью из трех человек, причем красивый, хороший, каменный. У него будут окна, дверь, кровля, заведенные внутрь водопроводная и канализационная трубы. Но потребуется еще порядка 500 тысяч рублей, чтобы пробурить скважину и обустроить канализацию. Плюс стоимость внутренней отделки».
Доступность ипотеки
Построить или купить готовый частный дом можно в ипотеку. На ИЖС распространяются льготные программы дальневосточной и семейной ипотеки. При этом на рынке многоквартирных жилых домов жилищные кредиты – более эффективный инструмент. Почему образовался такой перекос, объяснил девелопер, директор ЦЗН «Моя земля» Алексей Дормидонтов.
Алексей Дормидонтов: «На текущий момент сельская ипотека приостановлена, выдач кредитов нет. Дальневосточная ипотека работает, но в сегменте ИЖС эта программа не так востребована, прежде всего, из-за ограничений по возрасту заёмщиков до 35 лет. В этом возрасте люди только начинают задумываться о загородной недвижимости, потому что собственный дом - не только благо, но ещё и определенная ответственность, стиль жизни, до которого нужно дорасти. По нашим данным, средний возраст покупателя на рынке загородной недвижимости составляет от 38 до 42 лет. Исключения только подтверждают общее правило. До 30 лет – время профессионального роста и накопления капитала, когда многие люди живут на работе. Кроме того, загородные разрозненные дома ограничивают жителей в возможностях пользоваться социальной инфраструктурой. И лишь встав на ноги и заимев одного-двух детей, ты задумываешься о том, что тебе нужно больше жизненного пространства».
В то же время дальневосточная ипотека – отличный инструмент для молодых покупателей. Лимит кредита по программе – 9 млн рублей без учёта первоначального взноса. Это означает, что в ипотеку с льготной ставкой можно оформить домовладение за 10-12 млн рублей. Столько стоит хороший дом 80-100 кв. метров в коттеджном посёлке с развитой инфраструктурой.
А вот льготная семейная ипотека, по словам Алексея Дормидонтова, «споткнулась» о лимит в 6 млн рублей. «Купить действительно качественный дом за эти деньги нереально», - считает он.
Больше рисков
На стоимость загородной недвижимости влияет большое количество факторов. Среди них близость к городу, наличие социальной и коммерческой инфраструктуры, дорожный вопрос. Участки в посёлках с детской инфраструктурой могут быть дороже на 20, 50 и даже 100%. Покупатели платят за готовую среду, а не за обещания в проекте, отмечают эксперты.
Если сравнивать с многоквартирными домами, рынок ИЖС более рискованный. Особенно если вы покупаете отдельный земельный участок, не в коттеджном посёлке.
Денис Бредюк: «Был у нас случай: человек купил земельный участок, сделал рабочий проект и обратился с этим проектом в нашу компанию, чтобы мы построили там дом. В итоге оказалось, что на участке на глубине 10 метров раньше была свалка. Когда проектировщики делали изыскания, они в двух местах пробурили скважины для исследования грунта, но свалки не обнаружили. Как результат – строительные планы сорвались».
Хотя и у коттеджных поселков бывают свои минусы, добавляет собеседник. Например, участки под строительство могут продаваться в посёлках, где на территорию запрещено въезжать грузовым машинам массой больше 18 тонн. Такие запреты затягивают и удорожают строительные работы.
Локация решает
Что касается локаций, выбор для ценителей загородной жизни большой.
Алексей Дормидонтов: «Локации разные, и везде можно найти свои плюсы и минусы. Я бы отметил Надеждинский район в районе села Прохладное, начало поселка Соловей-ключ. Эти территории активно развиваются с точки зрения застройки и присутствия системных девелоперов, которые влияют на инфраструктуру за пределами своих объектов. Если в семье маленькие дети, стоит рассматривать локации с детскими садами и школами поблизости. Например, в районе поселка Новый, от Шмидтовки до села Вольно-Надеждинское – там сейчас активный рост строительства, и жилого, и социального. Любителям природы может подойти Чёрная речка и Шамора – там мало людей, рядом лес и море. В целом, везде по-своему хорошо. И с точки зрения Москвы, всё, что я перечислил в радиусе 20 километров от Владивостока – не расстояния».
А если кому-то нужна дача, Алексей Дормидонтов советует рассмотреть дачный массив Синей сопки в районе Артёма. По его словам, сегодня территория активно развивается. Благодаря усилиям председательства садового товарищества в кооперации с Оборонэнерго на Синюю сопку наконец-то провели постоянное электроснабжение, и новые частные дома здесь начали расти как грибы после дождя.
Алексей Дормидонтов: «Этот массив был выделен под садовое товарищество. Но близость к городу и возможность в рамках садовых товариществ строить индивидуальные жилые дома постепенно превращает Синюю сопку в большой перспективный микрорайон».
Везде можно найти место для родового гнезда исходя из бюджета и запросов покупателя, отмечает он. Главное – собрать максимум информации и внимательно изучить выбранную локацию.
Технологии - не самое главное
В Приморье дома строят по самым разным технологиям: деревянно-каркасные, из газоблока, клееного бруса, каменные, с использованием домокомплектов из железобетонных изделий для типового частного домостроения. Последние позволяют собрать коробку дома за считанные дни, и в этом заключается еще одно преимущество ИЖС. Если сдачу многоэтажной новостройки и выдачу ключей ждут в среднем 2-3 года, то сроки строительства «загородной резиденции» могут уложиться в 3,6 и 10 месяцев.
Алексей Дормидонтов: «Все технологии имеют право на существование, если за них берутся профессионалы. Конечно, стройматериалы должны быть качественными, но самое главное – это правильное проектирование, сборка дома и соблюдение всех нюансов строительства».
Обычно жители частных домов используют индивидуальное водоснабжение и водоотведение. Для очистки сточных вод служит автономная канализация или септик. Для забора воды бурится собственная скважина.
Денис Бредюк: «Большинство домов имеют локальную систему водоочистки. В пригороде канализационные сети в принципе не развиты, их почти нет. И большая удача – купить участок с возможностью подключения к городской канализации, 99% домов в пригороде имеют септики. С водой проще. Больше участков подключены к центральному водоснабжению, но канализация у них, как правило, своя».
Что касается коммунальных платежей, жители частных домов уверяют, что за квартиру в городе они платили примерно столько же или даже больше.
Артем Большаков: «Отопление в собственном доме обходится даже дешевле. Стоимость электричества растёт, но кроме электрического есть другие альтернативные виды отопления, которые можно комбинировать».
Алексей Дормидонтов: «Конечно, нужно смотреть на энергоэффективность дома. Есть разные способы сэкономить на коммунальных платежах, к примеру, с помощью тепловых насосов для отопления. Но не забывайте, что самый главный способ – это правильно утеплить дом».
В то же время содержание домовладения требует больше непредвиденных расходов. Эксперты подчеркивают, что этот стиль жизни – не для каждого. И не всегда ожидания покупателя оправдываются. С пандемии тренд на загородную жизнь привлёк на рынок ИЖС большое количество неподготовленных клиентов. Сегодня ограничения льготных ипотечных программ охлаждают спрос и работают в пользу более ответственного, «зрелого» покупателя.
Алексей Дормидонтов: «На рынке остались покупатели, которые трезво взвешивают свои силы. Те — у кого есть реальная потребность в загородном доме, возможность его купить и содержать».
Отметим, что рост ИЖС в Приморье подтверждает статистика. За 2024 год фактический объём ввода жилья в регионе составил 1,3 млн кв. метров по сравнению с 2023 годом. Такие данные приводит ДОМ.рф. Из этого количества 662 тысячи кв. метров пришлись на многоквартирные дома (рост +2%) и 645 тысяч – на индивидуальное жилое строительство. Рынок ИЖС прибавил 15%. При этом за январь 2025 года сегмент многоквартирных домов ушёл в минус, а ИЖС вырос еще на 5%. Интересно, что средняя площадь дома в Приморье – 142 кв. метров, тогда как средний метраж квартиры в новостройке Владивостока не превышает 40-50 кв. метров.
