«Синдром Долиной» добрался до Владивостока. Как не потерять квартиру и деньги в одной сделке

«Синдром Ларисы Долиной» вызвал панику на вторичном рынке недвижимости Владивостока. Покупатели опасаются возможного мошенничества, особенно если квартиру продаёт одинокая пожилая женщина. Как максимально обезопасить сделку, и может ли проблема решиться в обозримом будущем, наша редакция обсудила с экспертами. 

Кто здесь жертва, а кто мошенник

Этой осенью в городе появились новые жертвы квартирных аферистов. Мошенники действуют по накатанной схеме: покупатель приобретает квартиру на «вторичке», а потом выясняется, что продавец якобы стал жертвой обмана и полученные деньги перевёл на «безопасный счёт Центробанка», откуда их уже не вернуть. В итоге суд занимает сторону обманутого продавца, а покупатель остаётся без денег и без квартиры, нередко – ещё и с ипотечным кредитом, который обязан выплачивать несмотря на судебные тяжбы.

Кто здесь является жертвой, а кто мошенником, должно устанавливать следствие. Теоретически в преступной схеме могут участвовать и сам продавец, и его родственники, и покупатель, и посредник. Например, во Владивостоке заключён под стражу риелтор, который, по версии следствия, неоднократно помогал заключать сделки купли-продажи «бабушкиных квартир» по заниженной стоимости.

В деле фигурируют два эпизода. И в обоих случаях продавец находился под влиянием квартирных аферистов. Именно так, после рокового «звонка из ФСБ», мать и дочь продали квартиру в центре Владивостока. Теперь сделку хотят признать недействительной, но деньги уже уплыли в неизвестном направлении.

Риелторы бьют тревогу

«Клиенты опасаются приобретать квартиры на вторичном рынке, а если покупатель – одинокая пожилая женщина, то и вовсе могут отказаться. Со своей стороны, агентства предпринимают все необходимые меры, чтобы максимально обезопасить сделку. Механизмы для этого есть», – рассказали в агентстве недвижимости «Городской риелторский центр».

«Стоит учитывать важный момент. Рынок недвижимости – это живая экосистема. Многие продавцы «вторички» в дальнейшем покупают новострой. Если покупатели массово будут отказываться от вторичной недвижимости, то и на первичном рынке это тоже отразится негативно», – прокомментировал глава агентства недвижимости «Метры» Владимир Закурко.  

По его словам, так же есть риск, что на фоне массовых случаев мошенничества власти могут ввести дорогостоящую экспертизу, которая составит 1-2% стоимости объекта.

Горячая линия

Сегодня профессиональное сообщество активно включилось в борьбу с квартирными аферистами. В Российской Гильдии Риелторов начал работу Оперативный штаб по защите добросовестных покупателей недвижимости и противодействию мошенническим схемам. Команда штаба занимается сбором обращений от пострадавших и их представителей, анализом практики и выработкой соответствующих предложений по решению проблемы. С 18 ноября по 1 декабря в РГР работает единый канал сбора обращений по горячей линии.

Задача максимум – передать предложения по защите добросовестного покупателя и снижению рисков и убытков заинтересованным участникам рынка и органам власти, рассказал эксперт Народного фронта в Приморском крае, вице-президент Российской гильдии риелторов Владимир Каплинский. 

А пока проблема не решена на законодательном уровне, эксперты советуют сохранять бдительность и принимать все возможные меры для безопасной купли-продажи квадратных метров.

«Конечно, лучше всего обратиться в профессиональное агентство недвижимости и привлечь юриста, который специализируется на таких сделках. Если же вы действуете самостоятельно, обратите внимание на элементарные вещи», – прокомментировал Владимир Каплинский.

Красные флаги

По словам экспертов, начать стоит с простых вопросов:

• Возраст продавца?
• Продаёт он квартиру по рыночной цене или значительно ниже рынка?
• Действует самостоятельно или с привлечением третьих лиц?
• Есть ли у него ближайшие родственники?
• Знают ли они о сделке?
• Что он планирует сделать с деньгами?

«Если у покупателя появились подозрения, рекомендуется настоять на психолого-психиатрической экспертизе. Это освидетельствование продавца недвижимости психиатром. Специалист выдаст заключение, что на момент сделки человек осознавал свои действия», – прокомментировал Владимир Каплинский.

И один из самых важных вопросов – когда продавец передаст квартиру покупателю?

«Во многих случаях проблема возникает на этапе, когда продавец отказывается освобождать квартиру и передавать ключи покупателю. Поэтому лучший вариант – сделка по принципу «вот деньги, вот ключи». Вы подписываете акт приёма-передачи, получаете квартиру, и аккредитив раскрывается. То есть банк перечисляет деньги продавцу с вашего счёта только после передачи квартиры. Этот момент можно закрепить в договоре. Расчёт – однозначно безналичным путём», – порекомендовал Владимир Каплинский.  

Есть специальный сервис безопасных расчетов (СБР) — это услуга банков, которая обеспечивает безопасность сделок купли-продажи квартиры. Покупатель переводит средства на защищённый номинальный счет банка, который перечисляет их продавцу только после регистрации перехода права собственности в Росреестре.

«Также вы можете отдельно прописать в договоре, что продавец не находится под воздействием мошенников. И в случае расторжения договора по вине продавца продавец обязуется предоставить аналогичную квартиру в аналогичном доме в том же районе», – рассказал Владимир Закурко.  

«Период охлаждения» не сработает? 

Примечательно, что в Госдуме предложили ввести обязательный «период охлаждения» для сделок с недвижимостью. Суть этого механизма: деньги покупателя после регистрации сделки не сразу поступают продавцу, а помещаются на специальный эскроу-счет на короткий срок — от 48 часов до одной недели. В течение этого времени у участников сделки и банков, Росреестра, правоохранительных органов появляется возможность проверить законность операции и выявить признаки мошенничества или давления на продавца. Но в риелторском сообществе считают, что это далеко не панацея.

«Меры вроде обязательного охлаждения средств, когда продавец получит деньги только через определённое время, например, 30 дней, на мой взгляд не имеют смысла. Считаю, они лишь приведут к торможению экономики», – прокомментировал Владимир Закурко.

Более того, во Владивостоке есть прецедент, когда и «период охлаждения» не уберёг покупателя от судебных тяжб. Оплата производилась через депозит нотариуса, которому покупатель перечислил деньги на безопасный счёт. Продавец получил их только после того, как были соблюдены условия договора. А дальше история разворачивалась по стандартному сценарию – вся сумма была передана мошенникам.

Нужен комплексный подход 

Эксперты подчёркивают, что ни «период охлаждения» в системе расчётов, ни справка от психиатра не дают гарантий. Есть случаи, когда добросовестные покупатели приобретали квартиру у молодого продавца по рыночной стоимости, со всеми справками и через депозит у нотариуса, но всё равно становились жертвами квартирных афер. Поэтому рекомендуется сохранять бдительность и при отсутствии «красных флагов», принимать комплексные меры для максимально защищённой сделки, включать в договор пункт о мошенничестве и задействовать компетенции профессиональных риелторов и юристов.

Что касается страхования, данный способ практически не работает в сложившихся реалиях, отмечают эксперты. Теоретически можно обезопасить себя с помощью страхования титула — это защита права собственности на недвижимость от рисков его утраты, например, если сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Но по факту, если клиент приходит с неипотечной сделкой на вторичном рынке, скорее всего, он получит отказ. Многие компании принципиально не страхуют неипотечные сделки, другие крайне придирчиво изучают их на предмет дополнительных рисков и в большинстве случаев отказывают, если продавец – одинокая пожилая женщина.