Вас расселяют: что делать, если вы попали под «каток» реновации во Владивостоке. Разбираем на примере

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) запущен во Владивостоке в 2020 году, но до сих пор вызывает большое количество вопросов у жителей, чьи дома попадают в программу «реновации».

Как расселяют собственников жилья? Стоит ли поторопиться с приватизацией квартиры тем, кто до сих пор этого не сделал? На какие «подъёмные» выплаты можно рассчитывать помимо компенсации за квадратный метр? Наша редакция подготовила ответы на вопросы, которые коснулись или могут коснуться многих горожан, ведь в рамках проектов КРТ, которые сейчас находятся в разработке, во Владивостоке будет построено 650 тысяч квадратных метров жилья. И по всем оценкам, «реновация» будет только набирать оборотоы.

Снесут всё

Реализация проекта КРТ в районе улицы Тюменской скоро перейдёт на этап аукциона. Сегодня здесь расположены старые малоэтажные дома, частные домовладения разного калибра, капитальные гаражи и даже личные подсобные хозяйства. Всё это снесут под будущую современную застройку.

Эксперты считают, что локация рядом с Нагорным парком недалеко от центра города располагает к строительству недвижимости класса комфорт и бизнес, где квадратный метр будет стоить дороже 200 тысяч рублей.

Главный вопрос, который волнует сегодня жителей Тюменской, какую компенсацию они получат при расселении. Это станет известно после определения выкупной стоимости квадратного метра независимой комиссией. Многие собственники считают, что 171 тысяча рублей (примерные цифры, ранее озвученные городской администрацией) – слишком незначительная сумма.

«Пока нам никто окончательных цифр не называл, но на встрече с замглавы администрации Владивостока Алексеем Суховым в ноябре 2024 года озвучивалась цена квадратного метра 171 940 рублей. Сумма не может быть ниже минимальной рыночной стоимости «квадрата» во Владивостоке», – рассказала жительница Тюменской Наталья.

Лучше приватизировать

Подробно условия возмещения при расселении прокомментировал адвокат, руководитель компании «Алексеев, Исаев и партнёры» Дмитрий Алексеев.

• Стоимость изымаемого жилого помещения: определяется на основании рыночной стоимости, исходя из оценки объекта недвижимости, включая земельный участок (отдельно за землю не платят).
• Стоимость иных объектов недвижимости: например, нежилых помещений, гаражей и т.д., также определяется на основании рыночной стоимости.
• Убытки, причинённые изъятием: сюда могут входить расходы на переезд, поиск нового жилья, потеря дохода и другие убытки, связанные с переселением. Собственнику могут компенсировать взносы за капитальный ремонт, если работы не выполнили, и упущенную выгоду (договор найма).
• Стоимость земельного участка включается в общую стоимость возмещения, так как она является неотъемлемой частью объекта недвижимости.
• В случае разногласий по размеру возмещения правообладатели имеют право обратиться в суд для защиты своих интересов.

В то же время некоторые жители территорий комплексного развития до сих пор не приватизировали свои квартиры, а кто-то даже не собирается этого делать. И зря, предупреждают эксперты. При расселении условия для собственников и нанимателей отличаются.

Условия для собственников:

Возмещение стоимости. Собственникам выплачивается рыночная стоимость их жилья, включая земельный участок, на котором оно расположено, а также все убытки, связанные с переездом (например, расходы на ремонт в новом жилье, переезд, установку мебели и т.д.).

Предоставление другого жилья. Вместо возмещения стоимости собственникам может быть предложено другое жилое помещение, равнозначное по площади и количеству комнат, в районе КРТ или другом районе.

Возможность выкупа. Собственникам может быть предоставлена возможность выкупить новое жилье в районе КРТ по льготной цене.

Также владельцу недвижимости могут компенсировать взносы за капитальный ремонт, если работы не выполнили, и упущенную выгоду (договор найма).

Условия для нанимателей по договору социального найма менее гибкие. Они включают:

Равнозначное жилье. Наниматели по договору социального найма имеют право на получение жилого помещения, равнозначного по площади и количеству комнат, в районе КРТ или другом районе.

Преимущественное право на новое жильё. Наниматели могут иметь преимущественное право на приобретение нового жилья в районе КРТ в собственность по льготной цене, если такое условие предусмотрено договором о КРТ.

Отсутствие возмещения за ухудшение жилищных условий. Наниматели не получают компенсацию за возможные ухудшения жилищных условий, связанные с переездом, так как им предоставляется равнозначное жилье.

Невозможность выселения без предоставления жилья. Наниматели по договору социального найма не могут быть выселены из занимаемого жилья без предоставления им равнозначного жилого помещения. 

В целом, условия для собственников более гибкие и предполагают возможность получения компенсации, отмечает Дмитрий Алексеев. А для нанимателей по социальному найму приоритет отдается обеспечению равнозначным жильем, сохраняя существующие жилищные условия, насколько это возможно.

Кто поддерживает «реновацию»

«После официальной публикации постановления о КРТ должно пройти собрание жильцов каждого дома. Также должна быть выполнена независимая оценка каждой квартиры, а ещё к сумме за квадратный метр должна добавиться сумма за землю под многоквартирным домом и также упущенная возможность. Плюс деньги на переезд, ведь при КРТ компенсация выплачивается не только за квадратные метры. Так что деньги будут другие. Но пока не поступит официальное предложение, трудно понять, что вообще нас ждёт», — комментирует Наталья.

Интересно, что часть собственников на территориях комплексного развития поддерживают «реновацию». Особенно выгодным может быть расселение владельцам квартир большой площади.

«У нас квартира 60 квадратных метров в старом доме, который требует капитального ремонта. Если нам заплатят 170 тысяч рублей за квадратный метр, это больше 10 млн рублей. Вполне можно купить трёхкомнатную на «вторичке». А вот владельцам небольших площадей не позавидуешь. В нашем районе у некоторых в собственности жильё по 20 квадратных метров. Выйдет меньше четырёх миллионов рублей. За эти деньги даже однокомнатную не купишь», — рассказала жительница Тюменской Елена.  

Собственники могут получить либо равнозначное жильё, либо денежную компенсацию, подчёркивает Дмитрий Алексеев. Последний вариант позволяет доплатить за более дорогую квартиру, если её стоимость превышает размер компенсации. Некоторые жители Тюменской уже начали копить деньги.

Можно ли выйти из КРТ?

• Важно, что для расселения многоквартирного дома требуется согласие не менее 2/3 собственников жилых помещений.
• Многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, могут быть расселены без согласия собственников.
• Для домов, не признанных аварийными, но подлежащих реконструкции, может так же потребоваться согласие собственников.
• Вывести свой дом из программы КРТ можно, но для этого необходимо собрать не менее 1/3 голосов. Как показывает практика, большинство жителей соглашаются на расселение.

«На самом деле, вас могут подводить к расселению. Например, вам сообщают, что ваш дом признают аварийным и подлежащим сносу, и вас расселят на менее выгодных условиях. А по программе КРТ вы получите и справедливую компенсацию за квадратный метр, и другие выплаты. То есть «реновация» вам в любом случае будет выгоднее. Здесь выход один – торговаться и обращаться в суд, если выкупная цена будет слишком низкой», - рассказал житель Дальпресса Александр.

Точка напряжения 

Каждая территория комплексного развития во Владивостоке, где живут люди, – «горячая точка». При расселении неизбежно страдают чьи-то интересы.

Так, до сих пор не определена выкупная стоимость квартир на Дальпрессе. По итогам аукциона земельный участок получила компания «Ареал-Девелопмент», известная новостройками бизнес-класса «Маринист» и «Новатория», но по непонятным причинам процесс остановился, рассказывают жители.

«Я даже не знаю, как выразиться в этой ситуации. Скоро пятилетие нашего КРТ будем справлять. Ничего не движется, нас никто не расселяет и ничего не предлагает. Вообще непонятно, что за процесс происходит. Каждый год мы не знаем, к чему готовиться, то ли к зиме, то ли к переезду. А ведь наш КРТ был принят ещё в 2020 году, после были суды и в 2023 году состоялся аукцион», - рассказала жительница Дальпресса Анна.

Примечательно, что до сих пор во Владивостоке нет примеров расселения в рамках КРТ. Процесс на Дальпрессе затянулся. На Голубиной пади застройщики самостоятельно выкупали объекты недвижимости, уточнили в администрации Владивостока. Другие КРТ пока на начальном этапе процедуры.

Если ваш дом попал под реновацию, стоит смотреть наперёд и готовиться отстаивать свои интересы, советуют эксперты. В других регионах, где механизм КРТ работает более активно, жители нередко в суде оспаривают выкупную цену и требуют увеличения компенсации. Судятся также за исключение недвижимости из границ КРТ.

Отметим, в конце 2024 года был принят проект решения о комплексном развитии территории улицы Спортивная, предусматривающий помимо строительства жилья возведение школы на 490 мест, детского сада на 300 мест, многофункционального спортивного центра и отрытого стадиона. Аукцион на право заключения договора КРТ будет проведен в 2025 году.

В декабре 2024 года был подписан первый во Владивостоке договор КРТ по инициативе правообладателя в отношении района Снеговая падь. Новый жилой квартал включит жилые дома, школу на 1550 мест и детский сад на 420 мест.

В 2026 году во Владивостоке запустят ещё шесть проектов КРТ. Комплексное развитие охватывает более 77 гектаров в районах улиц Спортивной, Всеволода Сибирцева, Тунгусской и в микрорайоне Снеговая Падь.

Есть основания полагать, что процедура КРТ на Тюменской не затянется на годы, сообщают жители. По слухам, землёй рядом с Нагорным парком заинтересовался крупный федеральный застройщик. Если он зайдёт на территорию по итогам конкурса, процесс расселения может стать максимально быстрым.

Фото: Светлана Калюжная