Константин Богданенко: "Мы готовы к большим проектам"

- Константин, в вашем офисе радует прежде всего то, что на стене висит картина Васи Ложкина. Она говорит о том, что здесь работают люди, которые способны: а) к критическому мышлению; в) к ироничному восприятию мира и философскому взгляду на превратности судьбы. Это оригинал?

- Да! Более того, взгляните: с обратной стороны дарственная надпись «Не забывай отдыхать».

 - Резонный совет. Тем не менее: какое у вас образование?

- Базовое высшее образование - факультет радиоэлектроники ДВПИ. Еще есть бизнес-образование, Высшая школа бизнеса МГУ.

- То есть инженерно-строительным или архитектурным образованием и не пахнет. А что тогда привело в девелопмент?

- Жизненные обстоятельства, так бы сказал.

- Не убедил.

- Девелопмент – понятие вообще неопределенное. Девелоперов много, но вот вопрос: а кто это такие.

- К слову: на памяти одного поколения произошла замена русского слова «застройщик» на «девелопер», а «строительства» - на «девелопмент»…

- Да, я не настолько приверженец слова «девелопер», я просто не знаю, как это назвать по-другому. Это больше, чем застройщик. Если рассматривать деятельность застройщика, то это понятно и ограничено. Есть задача построить дом. Он должен стоить столько-то и быть построенным в течение такого-то времени. Работа девелопера более творческая – ничего нет, и должно что-то появиться. Кстати, хорошая иллюстрация этого – мой первый девелоперский опыт. Это логистический комплекс «Янковский». Есть еще люди, которые помнят заболоченные поля по дороге в аэропорт, редкие деревца. И поля именно не возделываемые, а просто огромный пустырь. Потом один из моих товарищей сказал: «Слушай, землю продают в этом месте».

- Она была муниципальная тогда?

- Нет. Она была уже тогда частной. И начали продавать. И тут опять срослись звезды, что появилась такая, может быть, не совсем осознанная, но потребность в собственных складских помещениях.

- А тогда ведь логистических центров/складов класс «А» вообще не было на Дальнем Востоке?

- Да вообще никаких классов не было, никто о них и не думал. Возникла идея построить здесь склад. Я тогда как раз более-менее освободился от операционной работы в «ДНС» в рознице. И стало возможным просто этим заниматься. С нуля. Просто была идея, обусловленная пытливым умом и какими-то предпринимательскими намерениями, которая в итоге превратилась в логистический комплекс. Конечно, очень сложно принимать решение в тех вещах, где у тебя нет компетенции. Ты судорожно пытаешься понять, как себе уверенность эту добавить.

- Я не представляю себе, чтобы в то время во Владивостоке были люди с такой компетенцией…

- Их и не было. И мы решили обратиться к серьезным международным консультантам. Долго выбирали, к кому обратиться. Выбрали известную компанию. Они очень качественно отработали, хотя влупили такой ценничек… Сейчас я понимаю, что он не очень большой, но тогда это было прямо ого-го. Они в течение двух месяцев очень серьезно отрабатывали такой контракт.

- То есть вопрос стоят так: надо ли это строить, есть ли в этом смысл, окупится ли это?

- Да, и они честно работали. У меня к ним ни одного вопроса в части скрупулезности, ответственности, адекватности. Все очень круто. В итоге в их анализе было написано, что строить ничего не надо.

- Вот как!

- Я, честно говоря, такой подставы не ожидал. Я-то надеялся, что все-же надо. Они написали, что провели анализ, воспользовались определенными данными краевого управления статистики, Росстата, и т.д. Понятно, что они на два года устарели уже.

В итоге вакантность складских площадей, судя по газете «Дальпресс» или по «Фарпосту» у нас оказалась на тот момент такая, какой в стране нет, поэтому не нужны тут никакие склады. Понятное дело, если бы я был сторонним инвестором, я бы на этом деле остановился, сказав: «Спасибо, ребята, за то, что не потерял еще больше денег». Но так как мы упертые были, собственно говоря, подумали, что что-то не то. В итоге стало понятно, что многие вещи оцениваются всегда относительно рынка. А если рынка нет…

Поэтому они пытались к чему-то привязать. И эти вакантные площади были, естественно, например, цеха фарфорового завода, которые были пустые. И вроде высоты большой, и вроде бетонный пол. Но, как говорится – «same same, but different». В итоге приняли решение строить.

- Я ничего не понимаю в логистике, но вопрос, который лежит на поверхности: не пугало отсутствие железной дороги?

- Конечно, пугало. Мы там даже разрабатывали миллион разных элементов. Например шаттлы, которые бы обеспечивали доставку контейнеров на ЖД станцию, обсуждались. В итоге, погружаясь в эту тему, стало понятно, что есть довольно большой сегмент этого рынка, который называется распределительными складами, и он не требует ЖД. Он требует развоза с этого склада. Развоз, как правило, осуществляется автомобильным транспортом.

- Насколько помню, когда пускалась первая очередь, ваши релизы сообщали о том, что сразу было забукировано почти все, все емкости. На днях вы сдали очередной, уже пятый корпус и там тоже забукировано?

- У нас там из 53 тысяч квадратных метров в новом корпусе на сегодняшний день полностью свободно 10. Все остальное уже забукировано. Где-то уже с подписанными контрактами, а где-то с договорами о намерении. Поэтому мы сейчас пытаемся придумать, может быть, что-то еще.

Это процесс, который постоянно в движении. Я вот сейчас пытаюсь как-то понять и постараться увидеть кого-нибудь, кто бы хотел холодильный склад построить. Вокруг множество информационной ситуации про рыбу, которую негде сейчас морозить. А она ловится активно. И я не могу понять, почему никто не приходит и не говорит: «Постройте мне склад».

- А вы готовы за это взяться?

- Да. Готовы за свои деньги это сделать.

- И тоже без железной дороги?

- На том же месте. Плюс у нас есть еще одно место, уже с железной дорогой, это территория рядом с поселком Новый. Поэтому, если кто-то придет и скажет: «Мне нужно склад на 10 тысяч холодильный», то я прямо сходу готов эту тему обсуждать и даже построить.

- Готов предположить, что отсутствие таких желаний лишний раз подтверждает, что большая часть улова уходит сразу в соседние страны, а не внутрь России. Если бы 90% уходило в Россию, то такие склады понадобились бы.

- Логично. И даже в этом году, несмотря на то, что, типа, нельзя уже в другие страны вывозить, значит, куда-то оно все-таки едет…

Что хорошо в логистике, в складских таких историях – хоть маржа и небольшая, но зато стабильная. Кстати, до недавнего времени, а сейчас в экономике вообще все меняется, во всем мире в подобные проекты - складские здания, логистические центры – туда входили основными участвующими инвесторами государственные фонды, прежде всего, пенсионные. Они не высоко доходны, но и не рисковые. Поэтому свои деньги пенсионные фонды и держали в подобных проектах. Правда, сейчас это уже прошлое …...

- Вот вы построили первый комплекс, начинаете думать о втором, потом о третьем… А не пришли ли в это время люди со стороны со словами: «Давайте мы тоже вложим деньги, чтобы вместе с вами какую-то копейку получать»?

- Конечно, были такие люди. Но слава богу, пока своих денег хватает. А вот сейчас мы активно учимся работать с банками. На кредитных деньгах. Это уже в жилищном строительстве.

- Ну, вы-то с вашими оборотами должны считаться первоклассными заемщиками…

- А в банковских процессах есть разделение на разные направления бизнеса. И то, что ты являешься хорошим заемщиком в одной вертикали, вовсе не означает, что тебя так же будут рассматривать в соседней вертикали. Если речь идет об эскроу-счетах и работе по привлечению кредитов со стороны ритейла, то это абсолютно разные механизмы принятия решения. Конечно, если Герману Оскаровичу позвонить и сказать: «Это же мы», - то, наверное, он запустит. Но может и позабыть.

- В Москве и Питере я перестал удивляться магазинам «ДНС». Поэтому, думаю, Герман Оскарович понимает, о чем речь. В ритейле у вас очень большой и многолетний объем. А вот в жилье вы вошли недавно, поэтому, стало быть, для банков новички…

- Да, этот рынок более развит и стандартизирован. Это означает, что есть набор определенных требований, которые очень формализованы. Если ты их не выполняешь, то не участвуешь. И на самом деле, тут все новички. Работа по эскроу для всех в началась относительно недавно.

- Я правильно понимаю, что прежде чем начать строить собственное жилье, будь то «ЖК Формат», или поселок «Новый Де-Фриз», вы начали развивать собственную стройиндустрию?

- Да, это больше вызвано не столько подходом таким, сколько банальной необходимостью. К сожалению, низкая развитость рынка в целом приводит к тому, что строить не из чего. Если ты хочешь делать что-то, что тебе кажется эффективным, интересным, то желательно отстроить всю цепочку. Особенно хорошо это прослеживается не столько на ЖБИ, сколько на лесе. Начиная с завода по переработке леса и получению СБ-плиты, после этого производство СИП-панелей, после этого строительство своими силами. Так получился девелоперский проект «Де-Фриз».

- Так у вас и лесная деляна своя?

- Нет. Мы лес покупаем. Хотя идея о своей деляне позволила бы замкнуть эту цепочку. Но я этого очень не хочу.

- Очень криминальный бизнес?..

- Там много разных тонкостей. Так случилось, что эта область находится в состоянии перманентной реформы на протяжении последних несколько лет. К сожалению, определенности со стороны государства там до сих пор нет.

И сейчас спасский завод у нас делает плиту. А во Владивостоке есть производство СИП-панелей. Другой вопрос, что СИП-панель – это просто элемент конструкции. А продавать хочется все-таки удобство жизни для человека. От СИП-панели до удобства путь, как до Луны. И в этом плане как раз у нас наработано довольно много опыта. «Новый Де-Фриз» продолжается, сейчас до 15 сентября мы должны его достроить полностью. Там больше 300 домовладений.

- Он весь продан?

- Скажем так, практически все доступные объекты на сегодняшний день проданы. Мы его планируем допродать, наверное, к весне следующего года. Там есть, конечно, некоторые неудачные решения, назовем так, модели жилья. Дуплексы, к сожалению, не очень хорошо продаются как объекты. К сожалению, не попали в рынок. Это не таунхаус и не собственный дом. И в этом плане найти того, кто эту историю принимает, очень сложно. Зато небольшие таунхаусы, как пирожки, разлетаются. Это именно в «Де-Фризе». В «ЖК формате» у нас квартиры в 3-4-этажных домах, построенных из железобетонных панелей.

- Тоже хорошо продаются?

- Ну, вот маленькие квартиры, однокомнатные - да. Фактически их сейчас нет в доступности. 2-комнатных чуть побольше. Но это проблема нашего неправильного первичного маркетинга. Мы слишком большие квартиры сделали. Термин 1-2-комнатная ничего не означает. Значение имеет площадь квартиры в  квадратных метрах, которая конвертируется в абсолютную стоимость этой квартиры. Помните, в советские времена были и 3-комнатные квартиры по 40 квадратных метров.

- Конечно. А сейчас одна комната может быть 70...

- Да. В этом плане ключевым элементом скорости продаж является способность человека купить такую квартиру за ДВ ипотеку. А это 5 миллионов. И если ты получаешь 5 миллионов ипотечных денег, то приходишь и покупаешь то, на что их хватает. В итоге у нас это 1-комнатная квартира, в некоторых случаях 2-комнатная. А 3-комнатная, которая 120 квадратных метров, в эти деньги просто не попадает. Еще раз говорю, что это наша большая ошибка. Хотя – как их избежать… Буквально завтра начинается процесс строительства еще одного жилого комплекса. Это жилой дом номер 5 в «Формате», который спроектирован в новой парадигме, где оптимизированы площади квартир. В целом они сделаны значительно меньше. И увеличено количество разных переходных вариантов. Грубо говоря, там от 27 квадратных метров минимальная квартира и до 90. С шагом в три метра. И сделана большая линейка. Спроектирован дом так, что там есть набор практически всех квартир. Это дает возможность выбирать и мягко переходить от одного варианта к другому. Это как раз вторая редакция нашей идеи о строительстве индустриального комфортного жилья. Помимо того, что там, надеюсь, мы больше попадем в рынок, мы еще и проектировали изначально ее так, эту секцию домов, чтобы использовать минимальный ассортимент железобетонных изделий.

- ЖБИ тоже свой завод у вас?

- Да. Из этих одинаковых плит можно собирать разные конфигурации. В этом суть индустриального домостроительства. Это позволяет серьезно снизить цену за квадратный метр. Правда, сегодня все относительно. Ты пытаешься снижать, и тут раз – цены на металл взлетели до небес!

- Но в целом «ЖК-формат» двигается нормально?

- Хотелось бы лучше. 3-комнатные квартиры плохо продаются. Это правда жизни. Площади большие. Хотя, мне представляется, что это временное явление. Большие квартиры – это семейные квартиры. Это квартиры для детей. Сейчас люди достаточно осторожно относятся к покупке квартиры на Де-Фризе по причине того, что там нет школы и детского сада. И переезжая из города в комфортную красивую квартиру, если в семье 2-3 детей, человек оказывается в ситуации, когда надо детей ежедневно возить в город. Поэтому мы сейчас подписали концессию по школе и детскому саду.

- С краем или муниципалитетом?

- Формально с муниципалитетом, но фактически деньги идут из федерации в край.

- Это режим ГЧП (государственно-частное партнерство)?

- Именно так. Но это подвид ГЧП – концессия. Надо сказать, что это первый в Приморье проект концессии со школами и детсадами. Школа – по одной федеральной программе из Министерства просвещения, а детский сад – по другой федеральной программе – из Минсельхоза, по части развития сельских территорий. Я могу сказать, что заслуга в поиске денег, к сожалению, не тех, кто этим должен заниматься. Я имею ввиду именно Минобр Приморского края. Может, и не стоило бы так говорить, но я абсолютно точно могу сказать, что мы сами все нашли. Наши партнеры постоянные - это администрация Надеждиного района под руководство Абушаева Рустяма. Вот все бы были такие муниципалитеты, далеко бы наш край двинулся. Абушаев – человек энергичный, деятельный. Ему много чего надо. Соответственно, вокруг него эта вся история распространяется. Но она не может работать без краевых властей. Олег Николаевич Кожемяко лично участвует, Вера Георгиевна Щербина тоже. Но в целом из-за медлительности и неэффективности чиновничьего аппарата весь процесс очень сильно буксует и тормозит.

- В чем суть концессии? Вы вкладываете деньги. Как они должны вернуться?

- Они возвращаются через федеральный – краевой – районный бюджет. Это такой трехсторонний проект. В нем участвует муниципально-регионально-федеральная власть. Вторая часть – «Сбербанк». Третья часть – мы. Мы подписываем концессионный договор, в котором есть три основных участника. Банк нам выдает кредит, мы на эти деньги строим объект. В данном случае два. Затем нам компенсирует затраты. И мы этой компенсацией расплачиваемся с банком. Когда мы это достраиваем, мы передаем государству.

- Какие у вас сроки?

- В сентябре 2023 дети должны пойти в школу. А строительная готовность должна быть уже в декабре 2022. Много административных действий, чтобы сертифицировать, смонтировать оборудование, поставить парты и т.д..

- То есть полтора года готовность – с первого ковша экскаватора и до сдачи. На сколько человек школа?

- На 420.

- Небольшая.

- Небольшая. Но больше и не нужна. Надо признать, что даже и с этим объемом довольно сложно было. Любое участие государства финансовое в любых строительных мероприятиях должно быть обосновано. Грубо говоря, сначала муниципалитет Надеждинский должен заявить о том, что нужно столько-то мест в этом конкретно месте.

- А у вас «Формат» на сколько квартир?

- На 1000.

- И 420 школьных мест.

- Понимаете, в чем дело. Есть изначальная сложность – закон курицы и яйца.  То ли первична школа, то ли первичны дети. Люди, которые туда переезжают, взращены же в нашей стране. И понимают, что если сейчас выпишутся с того места, где жили во Владивостоке, то они здесь место в школе не получат. И им нужно ехать в Надеждинский район, регистрироваться там и вставать на очередь. А там мест уже в школах нет. А ближайшая там школа находится черт знает где. Люди ушлые, правильно, в общем, поступают. Поэтому в Надеждинском муниципалитете данных о потребности нет. Вроде все знают, что люди там живут, а вот какие там классы нужны и на сколько детей…

- Какая интересная сторона девелопмента, когда в нее вдруг начинают входить школа, детский садик!..

- Очень творческий процесс. Креатив. Здесь получился хороший симбиоз. С одной стороны, это и понятно, что все-таки стоит на качество жизни влиять. Школа и детсад – это жизненно необходимые элементы комплексного развития территории. С другой стороны, необходимость. Иначе не продашь квартиру.

На сегодня проектная документация по детсаду находится в госэкспертизе. И по школе в сентябре выходит проектная документация. Мы уже прошли кредитные комитеты. Мы готовы. В этом году начнем строительство. Я очень надеюсь на то, что как только первые сваи зайдут, или первый ковш земли достанется, интерес к большим 3-комнатным квартирам повысится. Посмотрим, что из этого будет происходить. Мне представляется, что концепция расширения города в сторону Надеждинского района абсолютно нормальная.

- Все мы понимаем, что расти некуда, кроме как в сторону севера. Но если двигаться только по полуострову Муравьева-Амурского, то весь полуостров – это военное лесничество, где каждый гектар нужно выгрызать.

- А у нас вообще уникальная территория. В Надеждинском районе, на Де-Фризе очень мало леса. Там нормальный рельеф. Там единая территория большая. Сейчас там большие планы на развитие жилищного строительства. С производством более-менее все понятно. В ТОРе застолблено место, есть где строить производства. Но производство, на мой взгляд, – не самое важное здесь. С жильем гораздо важнее.

- Несколько раз мы уже касались покупательной способности и цены. Если мы берем цену за квадратный метр за 100%; условно говоря, тысячу он стоит или миллион – неважно. Из чего они складываются?

- Наверное, ключевым является себестоимость строительства. Подход к ее определению – ключевая тайна всего этого. Дальше определяется жадностью.

- Какую маржу хочет получить девелопер...

- Я в этой системе не очень хорошо разбираюсь, но как показывает мой опыт, с определением этого элемента как-то сложно все получилось. У каждого девелопера или застройщика - свой алгоритм этих всех вычислений. У каждого - свое представление, как вести учет и что вкладывать в себестоимость. В итоге очень сложно что-то с чем-то сравнить. Еще один момент – стоимость подключения. Та же самая школа, детский сад. Если бы мы сейчас историю с концессией не нашли бы, не реализовывали, то эти полтора миллиарда, которые стоят школа и детский сад, конечно, легли бы на стоимость квадратного метра. Умение снизить эту нагрузку определяет окончательную себестоимость проекта.

- Это ж прямая роль государства!

- К этому и веду. К сожалению, активность в этой области со стороны государства низкая. А это приводит к тому, что стройки концентрируется внутри города. Точеная застройка дает возможность не учитывать социальную нагрузку, подключение.  Или минимизировать их. А как только ты входишь в историю с комплексной застройкой, ты попадаешь в дополнительные затраты по этим вещам. Желаемая активная роль государства как раз и должна состоять в том, чтобы давать возможность и стимулировать застройщиков участвовать в программах государственных, которые позволяют компенсировать затраты на инфраструктуру.

- Чтобы сдерживать рост цены.

- Хотя бы сдерживать рост себестоимости. С ценой, опять же, это искусственная вещь. Себестоимость может отличаться от цены по-разному.

- Сколько вообще стоит метр в «Формате»?

- По-моему, от 96 тысяч за квадрат до 130.

- Это немного ниже рынка.

- Понятно, потому что это за городом. И пока что это является элементом, ограничивающим спрос. Но я от месяца к месяцу вижу повышение интереса. И он сопровождается повышением цены. Еще полгода назад максимальная цена, которая была 110, сейчас уже 130, уже под 140 подтягивается, практически в рынок вошла. Но это относится к небольшим по площади квартирам, которые наиболее ликвидны. А минимальная цена относится к большим квартирам. За считанные месяцы рост происходит.

- И все-таки еще раз: с чем по вашему связан резкий рост цен на жилье?

- Сложный вопрос и однозначно не ответишь. Сам я не думаю, что для этого есть объективные причины, исходя из имеющихся у меня данных. Хотя у нас близкого взаимодействия с другими застройщиками нет, потому как рынок мы особо ни с кем не делим; но в рамках действующих расчетов по себестоимости строительства, по крайней мере у нас сейчас, я не вижу никаких причин для качественного скачка цен. Да, растет, к примеру, цена на металл. Да, растет цена на некоторые другие составляющие, которые вкладываются в себестоимость строительства здания. Но сказать, что они сильно влияют на итоговый продукт – я не могу. Поэтому я предполагаю, что это больше связано с попыткой предвосхитить ситуацию и заранее поднимать цены, опасаясь потери прибыли. Но это – мое предположение. В целом я предполагаю, что можно говорить о росте себестоимости здания на единицы процентов, даже с учетом означенного роста цен на метал. При этом должен сказать, что по некоторым строительным материалам, типа панелей ОСБ, цена откатывается, причем на несколько десятков процентов за последний месяц.

Другой момент связан с тем, что у нас, на мой взгляд, не очень качественно проработана статистика, которая описывает изменение спроса на квартиры. У нас на рынке сейчас в основном работают понятия «эконом», «комфорт», «комфорт плюс», «бизнес». Но, во-первых, эта условная классификация не отражает одинаковости понятия со стороны разных девелоперов; у многих эти понятия свои и разнящиеся. А, во-вторых, гораздо большее значение имеет не столько качество жилья, сколько площади квартир.

Мне вообще представляется, что было бы очень здорово, если бы кто-то из аналитиков, может быть риелторов, взял на себя роль интегратора в этой области и создал комплексную систему, классифицирующую жилье в единых понятиях. Пусть это будет даже не сильно связано с тем, как это используется на западе нашей страны; может быть, у нас должна быть своя система классификации. Когда такая система появится, можно будет говорить о какой-то адекватной статистике, потому что все будут в едином информационном поле взаимодействовать.

- Когда государство заманивает инвесторов в ТОРы, оно обещает инфраструктуру за свой счет обустроить. А в жилье не обещает?

- Не обещает. Хотя может. И для этого не надо быть в ТОРе. Есть действующие программы типа минстроевского «Стимула». Программа, которая позволяет компенсировать затраты на инфраструктуру: вода, водоотведение, электрика, тепло. Позволяет довольно большой объем денег сэкономить. Причем эти деньги не надо отдавать застройщику. Этот процесс компенсируют затраты через субсидии сетедержателя. Грубо говоря, «Водоканал» получает деньги за воду. Вся страна этим активно пользуется. И только в Приморье практически нет ни одного прецедента получения денег на «Стимул». Ни одного.

Мы подали заявку на участие. Сейчас ждем решения конкурсной комиссии Минстроя по «Формату». Это несколько десятков миллионов затрат по сетям. И ведь это как раз то, что требуется от нормального, наверное, девелопера: максимальное желание строить современное жилье, комплексно развивать территорию и стараться комплексно использовать все ресурсы. Это требует профессионализма. Это требует долгосрочности.  

…Вот есть история с «ДНС сити». Это же большая территория, и мы ее активно разрабатываем. Мы обязательно ее выведем на рынок как элемент возможной взаимной работы с другими девелоперами. Когда туда заходят, покупают участок земли с полностью обеспеченной инфраструктурой нами совместно с государством и строят дом или торговый центр. К сожалению, роль интегратора никому сейчас не принадлежит. Ее нет просто. Единственные проекты, которые можно было бы назвать комплексными во Владивостоке, - Снеговая Падь. Просто географически существует. А вторая история – «Патрокл». Но видя, как он сейчас развивается, понимаешь, что это, конечно, не то, как должно было быть.

- Люди живут там 10 лет, а школа только на сдаче.

- А ведь начиналось все хорошо. Просто все процессы должно быть параллельно друг другу. Что-то явно пошло не так…

- Итак, история с амбициозным проектом «ДНС сити». У нас есть девелоперские компании, которые пытаются строить комплексным методом. Обычно говорят про квартал, несколько домов. Но чтобы сразу говорить про город… Эта история на каком этапе?

- На этапе переосмысления. Первая попытка эту идею во что-то облечь получилась красивая, масштабная. Мы достаточно детально ее проработали с точки зрения Генплана, сбалансированности всех показателей. Концепция «ДНС сити» была проверена экспертным сообществом.

 Мы пригласили хорошую испанскую компанию. И они сделали очень крутой проект. Мы платиновый уровень от «Стрелки» получили! Грубо говоря, этот сертификат по идее должен помогать получать поддержку административную, финансовую от государства.

…Другой вопрос, что современным вызовам рынка нынешняя модель развития не соответствует. И это не только наша проблема. Это во многом ситуация, связанная с «короной», резкая остановка развития края. И это потребовало смены парадигмы, переосмысления подходов вообще к строительству. Если говорить на примитивном уровне, то если изначально мы прикидывали продавать 150 тысяч квадратов в год, то сейчас не больше 20 должно быть. А это требует вообще полной переработки. Понятно, что по-прежнему висячий вопрос с инфраструктурой. Там нет воды, электроэнергии и так далее. Там еще с дорогой сложности: нужно делать развязки, переезд через жд-пути. Там есть в плане две, по-моему, школы, три детсада, поликлиника, пожарная часть, много парков, общественных зон. Но не очень понятно, кто должен заплатить за это.

- Вряд ли муниципалитет.

- Конечно. Мы это пытаемся на уровне Минвостокразвития двигать в надежде, что кому-то тоже понравится, и государство в лице кого-нибудь предложит построить парки и так далее. А пока экономика этого проекта не летающая.

- Или квадратный метр будет стоить чудовищных денег, чтобы все это в него заложить.

- Мы изначально исходили из того, что это должен быть доступным, среднего ценового уровня.

- Не бизнес-класса?

- Никакого бизнеса. Там не нужен бизнес. Как раз речь идет о массовости. И, кстати, одной из групп покупателей могли бы быть люди со «Звезды».

- Далековато.

- 40 минут.

- Если дорогу достроят до «Звезды». А вообще, похоже, мы сейчас можем эту историю рассматривать как некий оселок, чтобы проверить, насколько государство готово к реализации крупных проектов.

- Боюсь, что в том виде, в котором оно сейчас существует, оно не готово. Не потому, что оно плохое. А потому, что на сегодняшний день вся модель государственного управления не предназначена для новых вызовов, для чего-то неизвестного. Там с креативом очень сложно. Не потому что люди не креативные. А потому что весь механизм…его построили на оценке результативности на основе предыдущих опытов…

- Не предусматривающих каких-то нестандартных вещей.

- Да. И ты хочешь – не хочешь, а чтобы ты ощущал себя качественным чиновником, ты должен сделать так, чтобы ты работал лучше, чем вчера. А «лучше, чем вчера» – это конкретная вещь. Однако «ДНС сити» вчера не было. Поэтому нечто новое создать с помощью действующей системы государственного управления невозможно…

- Без государства все равно невозможно никак.

- Верно. Надо найти формат взаимодействия. Ничего не мешает нам выступить этими девелоперами. Мы готовы это делать, но нужна модель взаимодействия. Прежде всего, финансовая.

- Константин, большое спасибо за время и разговор. Последний вопрос: в который раз вы и ваши коллеги будете отмечать День строителя?  

- Я еще ни разу не отмечал. Даже не думал.

- Как так?!

- Я ни разу не отмечал День строителя, потому что не думал, что буду строителем. Я вообще плотно этим занимаюсь с 1 января этого года. И мне похвастаться в этом плане пока нечем. Пока что главная для меня задача – строить вовремя, в бюджете и так, как описано в проекте.

- И чтобы отвечала запросу покупателям по качеству и прочим параметрам.

- Это сложнее. Но мы постараемся!

- Дай бог, чтобы все получалось!