Парковка дороже квартиры: жители Владивостока бросились скупать парковочные места

Раскупили всё

Спрос на машиноместа в новостройках Владивостока за последние несколько лет вырос более чем в два раза, рассказывают риелторы. Нередко к моменту сдачи дома в эксплуатацию в паркинге практически нет свободных мест, тогда как нераспроданных квартир остаётся большое количество.

«Одиночные машиноместа раскуплены все. Остались только семейные, за 2 млн», - сообщили в отделе продаж ЖК «Бриннер». При этом жилой комплекс на улице Харьковской от группы компаний Aura Development сдаётся только в 2025 году, а ключи от своей недвижимости собственники, согласно документам, получат только в августе 2025-го.

Представитель застройщика уверяет, что машиноместа активно покупают инвесторы, чтобы выгодно продать после ввода объекта в эксплуатацию или сдавать в аренду. Причём некоторые клиенты приобретают сразу по 2-3 машиноместа.

Похожая динамика отмечается и в других новостройках. Конечно, далеко не во всех. Спрос во многим зависит от локации и наличия парковок рядом. Кроме того, самую ликвидную недвижимость застройщики часто приберегают и «выбрасывают» в продажи после завершения проекта, но тенденция налицо.

Генеральный директор «Городского риэлторского ценрта» Владивостока Сергей Косиков:

Сегодня культура потребления способствует тому, чтобы люди активно покупали парковочные места. 

Цены на парковочные места во Владивостоке стартуют от 500-800 тысяч рублей и достигают 7-8 миллионов рублей за семейную парковку. К примеру, столько стоит 51 квадратный метр в подземном паркинге ЖК «Орлиное гнездо» в Некрасовском переулке. Ещё дороже обойдётся «квадрат» в недавно сданном ЖК «Новатория» на Алеутской. Здесь 26,6 кв. метров в отапливаемом подземном паркинге стоят 7,8 млн рублей. Объявление, что характерно, от собственника. Вакантные лоты от застройщика доступны только дольщикам.

Средняя стоимость машиноместа на первичном рынке столицы Дальнего Востока составляет 1,2-1,4 млн рублей.

Дешевле всего – в таких районах, как Нейбута, Садгород, Снеговая падь. Допустим, в ЖК «Изумрудный» на улице Майора Филиппова (Снеговая Падь) собственники предлагают машиноместа за 500-600 тысяч рублей.

На Патрокле средние цены составляют 900-1,5 млн рублей. Интересно, что девелоперы могут продавать кладовые и машиноместа через аукционы. Как сделала, например, компания ПИК, выставив на торги лоты по 13,25 кв. метров начальной стоимостью от 883 тысяч рублей. Паркинг сдаётся не раньше 2025 года, но продажи идут достаточно активно – на первом уровне из 54 мест свободных осталось только 14.

Приобрести машиноместо можно в рассрочку или ипотеку. Программы с господдержкой на такую недвижимость не распространяются, а коммерческие ставки сегодня могут превышать 25 процентов.

Автомобильная столица

Эксперты отмечают, что один из главных факторов, который подстёгивает цены, это дефицит предложения. Во многих ЖК, даже класса комфорт плюс и бизнес, парковочный коэффициент не превышает 0,5. По действующим ПЗЗ, застройщики Владивостока не могут строить менее одного парковочного места на 100 кв. метров площади или менее 0,5 машиноместа на одну квартиру. Для автомобильной столицы, по всем оценкам, это очень немного. Тем более, что альтернатив в виде платных или бесплатных паркингов поблизости практически нет.

Причём даже в «элитных» ЖК проблема стоит очень остро. Например, в ЖК «Философия» от застройщика ФСК на Голубиной Пади приходится не более 0,5 машиноместа на одну квартиру. Тогда как для «элитных» домов требуется не меньше 1-1,5 машиноместа на квартиру, считают в Российской гильдии риелторов. Вот только требование это в законодательстве не прописано (как и определение элитного ЖК»), так что зачастую застройщики ограничиваются минимальным нормативом.

Эксперт народного фронта в Приморском крае, вице-президент Российской гильдии риелторов Владимир Каплинский:

Во Владивостоке в принципе существует дефицит парковочных мест. И часто жители новых домов сталкиваются с тем, что парковаться им попросту негде. Каких-то альтернатив в виде платных или бесплатных парковок не появляется, эта проблема во Владивостоке не решается. Однако продавать места в паркинге за несколько миллионов, мне кажется не совсем клиентоориентированным – если у человека нет столько денег, куда ему ставить свою машину?

Инженер, предприниматель Сергей Золотавин:

Начнём с того, что 0,5 машиномест на одну квартиру это мало для Владивостока. Проект ФЗ 796066-6 "О парковании и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (не действующий) ст. 11. предполагает: для квартир площадью до 30 кв. метров - 1,0 машиноместо, от 30 до 50 кв. метров - 1,7 машиномест, и свыше 50 кв. метров - 2 машиноместа. Хотя данный проект не действует, но нормативы вполне объяснимы. Чтобы вы понимали: норматив на человека - не менее 12 кв. метров жилой площади. Соответственно, это примерно 17 кв. метров общей площади. Значит, в квартире свыше 50 кв. метров по социальным нормам могут проживать три человека (папа, мама и сын или мама и семейная пара: дочка и зять). То есть две семьи, так же? А это два хозяйства, две системы планирования. Значит, и машин должно быть две. Хорошо, если старшее поколение не передвигается на авто (например), тогда куда должен припарковаться гость? А вы говорите о 0,5. Это как?

Девелопер, учредитель компании «Альянс недвижимость» Артём Большаков рассказывает, что для застройщиков парковки – далеко не самая маржинальная часть проекта.

«Организация паркинга в цоколе домов требует усиленных конструкций, различных технических моментов, связанных с соблюдением требований пожарной безопасности, других затрат. Плюс очень дорогая земля. Сегодня стоимость аренды 20 с лишним соток земли даже не во Владивостоке, а в Уссурийске достигает 38 млн рублей в год. Грубо говоря, ты платишь 2 млн в месяц, пока продолжается строительство. 

Когда отобьются инвестиции

Инвесторы поясняют, что от фундамента до ввода объекта машиноместо может подорожать в 1,5 раза в зависимости от локации и класса новостройки. Перепродажа считается выгодной. При этом не стоит забывать, что если собственник владел недвижимостью меньше минимального срока, ему придётся уплатить НДФЛ 13 процентов. Покупать в инвестиционных целях места, выставленные на продажу после ввода дома, эксперты не рекомендуют.

Стоимость аренды в паркингах жилых домов Владивостока в среднем составляет 7-10 тысяч рублей. Таким образом, на этом рынке отбиваться инвестиция может больше 10 лет. А ещё собственник должен платить за электроэнергию, охрану, уборку помещений.

Отметим, что с сентября 2023 года по сентябрь 2024 года спрос на аренду машиномест в регионах России вырос на 49 процентов. Такие данные приводит «Строительная газета» (6+). В сегменте продажи машиномест в среднем по стране предложение выросло на 10 процентов за год (+4% за месяц). Спрос за те же периоды вырос на 21 процент и 32 процента соответственно.