До 1 млн за квадрат: почему во Владивостоке строят столько жилья бизнес-класса

Нереальные цены

По статистике ДОМ.рф, среди самых дорогих новостроек Владивостока ЖК «Философия» на Голубиной пади (276,5 тысяч рублей за квадрат), жилой комплекс "Эдельвейс Золотой рог" (280 тысяч рублей за квадрат), бутиковый дом "Воздух" на улице Полонского (295 тысяч рублей за квадрат).

А скоро, как сообщают риелторы, в городе могут появиться новые проекты со стоимостью квадратного метра около 1 млн рублей. Для кого-то это звучит фантастически, но есть эксперты, которые уверены, что рынок способен переварить такие цены.

Директор агентства недвижимости «Метры» Владимир Закурко:

На самом деле, как такового бизнес-класса во Владивостоке нет. Но думаю, что с каждым годом проекты в этом сегменте будут становиться всё «бизнесовее» и «бизнесовее». Общаясь с партнерами, мы обладаем информацией о том, что скоро недалеко от центра стартуют интересные проекты с претензией на полноценный «бизнес». И есть уверенность, что квартиры в этих домах будут продаваться по ценам, которые в нашем городе ещё лет 5 назад казались абсолютно нереальными.

Ниша элитного жилья во Владивостоке не занята, отмечают эксперты. Есть морально устаревший старый фонд, например, «Орлиное гнездо» на улице Аксаковской, где цены приближаются к 300 тысячам рублей за квадрат. Есть первый приморский небоскрёб «Аквамарин» (от 291 до 399 тысяч рублей за квадрат по данным ЦИАН) и ещё ряд громких проектов. Но «эталонный бизнес» в большом дефиците, или, как считает ряд участников рынка, его нет вообще.

На сайтах недвижимости множество объектов причисляют к этому сегменту. Среди них дома, расположенные вдали от транспортных магистралей, без инфраструктуры. Есть во Владивостоке уже сданные новостройки «бизнес-класса» на пустыре, с протекающими фасадами, где не предусмотрена установка кондиционеров. И застройщик может называть их даже «премиумом», потому что закон никак не определяет классность жилья.

Существуют только неофициальные критерии, разработанные риелторами и девелоперами – потолки не ниже 2,8 метра, парковочный коэффициент не меньше одного машино-места на квартиру, небольшое количество квартир на этаже и т.д.

«Главное требование – это локация. Жилой комплекс должен находиться в центре, возможно, в какой-то исторической части, или недалеко от центра. Следующие критерии – это качественные отделочные материалы, проработанное благоустройство придомовой территории, развитая инфраструктура вокруг ЖК, высокие потолки и отсутствие студий», - перечисляет основатель и руководитель компании Bashni Юлия Аносова.

Эконом стал невыгоден

Средняя стоимость жилья класса комфорт-плюс и «бизнес» во Владивостоке составляет 200-240 тысяч рублей за квадратный метр. Такую цену застройщики считают абсолютно оправданной.

«Только строительная часть в себестоимости квадратного метра составляет порядка 100 тысяч рублей, прибавьте сюда стоимость земли в районе 50 тысяч, стоимость проектного финансирования 20-30 тысяч рублей и другие расходы», - перечисляет член Совета «НОСТРОЙ» Сергей Федоренко.

По словам девелоперов, строить «жёсткий эконом» стало невыгодно. Рыночные ставки по ипотеке стремятся к 30 процентам годовых, а это значит, что за условную квартиру стоимостью 5 млн рублей придётся выплачивать кредитору 1,5 млн в год только процентов.

Первоначальный взнос по льготным ипотечным программам ведущие банки, включая Сбер и ВТБ, повысили до 50 процентов. Как показывает статистика, сильнее всего в продажах просел «комфорт», ориентированный на покупателей среднего класса и самый чувствительный к колебаниям рынка – спрос упал до 60 процентов.

Новый пул клиентов

Поэтому в условиях, когда «богатые богатеют, а бедные беднеют», многие девелоперы делают ставку на клиентов с деньгами.

«Мы стали получать больше заявок из западной части России. Внимание федерального центра к Владивостоку растёт, экономика развернулась на Восток, и это стимулирует рынок недвижимости тоже. Я вижу, как люди, которые впервые приезжают в наш город, влюбляются в него. Грядут большие перемены, инвесторы видят перспективы во Владивостоке», - комментирует Владимир Закурко.

Интересуются дорогим жильём и китайские инвесторы. Собеседники «ВВ» рассказывают, что в доковидные времена китайцы и корейцы во Владивостоке скупали недвижимость целыми подъездами. Сегодня их активность снизилась, но интерес остаётся. Окупается вложение в среднем за 10-12 лет.

Интересно, что китайские инвесторы не заинтересованы в спальных районах, они предпочитают жильё с развитой инфраструктурой в центре города или недалеко от него, а в таких локациях обычно строят «бизнес» и «комфорт плюс».

Будет оптимизация

Говоря о перспективах рынка, его участники по-разному оценивают ситуацию. Но по общему мнению, и для проектов бизнес-класса настали непростые времена. «ИСК Система» на протяжении многих лет строит во Владивостоке жильё высокого уровня, а сегодня реализует масштабный проект «Квартал Чехова» в рамках реновации Голубиной пади. Глава компании Алишер Аббасов считает, что в бизнес-сегменте застройщики пойдут по пути оптимизации.

«Характеристики проектов, заявленные год-два назад, могут изменяться, потому что застройщики будут оптимизировать свои затраты, чтобы снизить себестоимость квадратного метра. Ключевая ставка выросла, спрос уменьшается. Курс рубля проседает, и нужно учитывать инфляционные риски, связанные с удорожанием импортных материалов.

Время амбиций

В то же время на этом фоне возможно появление действительно амбициозных проектов, каких Владивосток ещё не видел, делятся источники. Есть информация, что некоторые из них заявят о себе совсем скоро.

Член градостроительного совета Владивостока, советник главы администрации Владивостока, архитектор Андрей Борняков:

«С таким переизбытком предложения покупатель может выбирать для себя максимально лучшее, и некоторые компании, действительно, переживают сложные времена. Но я вижу и другую тенденцию – застройщики хотят сделать что-то, чем можно гордиться.

Бедные беднеют, богатые богатеют

О том, что рынок развернулся в сторону проектов бизнес-класса, на недавнем строительном форуме во Владивостоке говорил профессор ДВФУ, финансовый консультант Максим Кривелевич. В разнонаправленных тенденциях отрасли он не видит никаких противоречий.

«Дело в том, что кризис – это не когда денег становится меньше. Это когда бедные становятся беднее, а богатые богатеют. Ситуацию, при которой ставка Центрального банка поднимается выше 20 процентов, вполне можно считать одним из вариантов экономического кризиса. Соответственно, тот, кто раньше зарабатывал хорошо, стал зарабатывать больше – отсюда появляется спрос на улучшение жизненных условий. Особого желания инвестировать в бизнес нет ввиду отсутствия роста спроса, фондовый рынок – слишком сложно и рискованно. Банковские депозиты вызывают определённые опасения. Поэтому дополнительный спрос в данном случае идёт по линии покупки дорогого жилья как формы инвестирования денег.

Никто бы не поверил в слухи о конфискации банковских депозитов, когда ставка была 8 процентов. Но когда ставка за 20, в такие слухи поверят уже очень многие люди. И, опять же, это вызывает у них совершенно естественное желание подстраховаться – часть денег отнести в банк, часть вложить желательно во что-нибудь простое и понятное. А что может быть проще и понятнее, чем красивые, качественные квадратные метры?

Подводя итоги, можно сказать, что экономический спад ощущают на себе все компании. В 2025-м году, по прогнозам, условия льготной ипотеки продолжат ужесточаться, конкуренция станет ещё острее, и возможны самые неожиданные варианты развития событий.

Отметим, что сегодня в Приморском крае строится около 3 млн кв. метров жилой недвижимости. По данным ДОМ.рф, из них не проданы 58 процентов или 1,7 млн кв. метров.

Обязательно подписывайтесь на наш телеграм-канал «Вечерний Владивосток» (18+).