Как взять ипотеку без «первоначалки». Вот способы и риски, если у вас нет накоплений
Стоимость входа в ипотеку растёт для дальневосточников, а банки всё чаще отказывают потенциальным заёмщикам. Есть ли ещё способы оформить кредит на жильё с минимальными вложениями, рассказали эксперты
С 1 мая банки Приморья перестали оформлять сделки по дальневосточной ипотеке с переуступкой прав требования. Минимальный первоначальный взнос теперь – 20%. Для многих жителей региона, которые надеялись приобрести квартиру с минимальными вложениями, это стало неприятным сюрпризом.
«Долгое время существовала популярная, но неоднозначная схема: инвестор вносил первоначальный взнос, покупал объект, а затем переуступал права требования конечному покупателю. Последнему оставалось только выплачивать тело кредита. В итоге стоимость квартиры вырастала минимум на полтора миллиона.
Условно недвижимость покупалась у застройщика за 6 млн, в договоре переуступки цена была 7,5 млн рублей с учётом интересов инвестора. Эта практика сродни «серой зоне». Я такие сделки не проводила принципиально, хотя запросов поступало очень много», – рассказала эксперт по недвижимости Наталья Тимофеева.
Сегодня, по словам риелторов, «схема мертва». Но способы сэкономить на первоначальном взносе остались.
На первый взгляд, выбор невелик. Однако застройщики уже адаптировались. Основной инструмент, который они сейчас предлагают, – рассрочка. Причем условия разнятся: можно зайти вообще без взноса, не платя ни 5%, ни 10%. Договор регистрируется в Росреестре, подписывается допсоглашение о графике платежей.
«Рассрочки бывают разные: кто-то дает полгода, кто-то год, а некоторые компании – до двух лет. Клиенты активно используют эту возможность», – отмечает Наталья Тимофеева.
Рассрочка на первоначальный взнос от застройщика: позволяет зайти в сделку с минимальными накоплениями и постепенно собрать необходимую сумму для ипотеки, прокомментировал специалист по недвижимости Василий Гончаров.
«Но покупателю важно помнить: к моменту перехода на ипотеку на счёте уже должен быть полный первоначальный взнос в размере, который требует банк. Условия у застройщиков разные: где-то можно зайти в сделку вообще без накоплений, где-то потребуется внести 10%, а сроки на формирование полного первоначального взноса могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет», – пояснил эксперт.
Материнский капитал
Второй способ – использовать деньги государства: материнские капиталы (региональный и федеральный) и социальные выплаты. Например, родителям второго ребёнка, который родился после 1 января 2025 года выдают дополнительную выплату на улучшение жилищных условий. Вместе с региональным капиталом максимальная сумма – 1 млн рублей.
«И если вы ещё не потратили федеральный материнский капитал, получается приличная сумма – 1 963 000 рублей, её можно потратить на первый взнос по ипотеке», – рассказал Василий Гончаров.
Программы от застройщиков
С минимальным первым взносом и удорожанием стоимости квартиры. Но здесь потребуется хороший специалист по недвижимости, чтобы отличить реальную выгоду от скрытых переплат и не попасть в кредитную кабалу.
Трейд-ин
Ещё один легальный и безопасный способ обойтись без накоплений – это трейд-ин. Собственник использует стоимость имеющейся недвижимости в качестве частичной или полной оплаты за новый объект.
«Если у вас есть вторичная недвижимость, автомобиль или гараж, вы можете продать их, а вырученные средства направить на первый взнос. Застройщик обычно даёт месяц, чтобы реализовать старое жильё и закрыть сделку по-новому», – прокомментировала юрист компании ООО «Инвест Консалтинг» Вита Лебедева.
Рискованные способы:
Покупать вторичное жилье с завышением стоимости в договоре. Схема, при которой в договоре купли-продажи указывается более высокая цена недвижимости, чем реальная.
«Продавец пишет расписку о том, что якобы получил от покупателя сумму, равную разнице между завышенной и реальной ценой. Этот документ передаётся в банк как подтверждение оплаты первоначального взноса. Схема может быть квалифицирована как мошенничество в сфере кредитования (ст. 159.1 УК РФ)», – предупредил Василий Гончаров.
Рискованно также брать потребительский кредит на первый взнос. Есть вероятность, что банк не одобрит ипотеку из-за большой долговой нагрузки.
«Даже если ипотека уже одобрена, на сделке или перед сделкой может быть отказ. Обратитесь к опытному ипотечному брокеру, чтобы минимизировать риски отказа», – советует эксперт.
В целом, для Приморья отмена ипотеки без первоначального взноса не будет иметь глобальных последствий, но отдельным компаниям тяжело отказываться от выгодной схемы, считают в профессиональном сообществе.
Отметим, с 25 по 31 мая приморцы подали 351 заявку на дальневосточную ипотеку. Такую статистику обнародовал ДОМ.рф. При этом из них одобрено только 254. В 77 случаях банки отказали. На семейную ипотеку подана 91 заявка. В 44 случаях – отказ.
erid:2W5zFGDPdZb
ИНН:2537138889
Рекламодатель: ООО «Инвест Консалтинг»
