Кошмар за фасадом: более 90 процентов квартир в новостройках Владивостока сдаются с нарушениями

Новостройка — это всегда кот в мешке: на первый взгляд, она может выглядеть привлекательно, но реальность часто оказывается далека от идеала. Многие покупатели, выбирая жильё в новом доме, не всегда осознают риски и подводные камни, которые скрываются за громкими обещаниями маркетологов.

Черновой ремонт

«Самые распространенные дефекты зависят от типа отделки. Если говорить про черновой ремонт, то в основном это отклонения по несущим и ограждающим конструкциям, то есть стены часто имеют отклонения по вертикали и горизонтали», – рассказал глава компании «Эксперт25» Сергей Дроздец.

Если выполнены работы по стяжке пола, прочностные характеристики могут не соответствовать требованиям, прописанным в своде правил для стяжек. Возникают различные нарушения целостности конструкции. Часто у экспертов появляются замечания и к инженерным коммуникациям – водомерным узлам и электроснабжению.

Распространены дефекты входных дверей. Нередко качественно смонтированные двери от застройщика портят механические повреждения, сколы на лакокрасочном покрытии. Порой не работает фурнитура, то есть нужно регулировать замки.

Отдельная тема – протекающее фасадное остекление. Например, в ЖК «Академгородок» на пр-те Столетия она стоит очень остро. Каждый дождь превращается в испытание для жителей. Да и в целом качество строительства вызывает большие нарекания.

«Кроме того, при передаче квартир собственники не получили предусмотренные договором гидроизоляцию, стяжку пола. Стеклопакеты не той толщины, что указаны в договоре. Можно предположить, что на каждой квартире застройщик таким образом сэкономил десятки тысяч рублей», - поделился житель новостройки Юрий.

Сейчас жители решают вопросы с управляющей компанией и застройщиком, которого просят принять меры в рамках гарантийных обязательства. Если требования не будут выполнены, следующая инстанция – суд.

Предчистовая отделка White box

Во Владивостоке 8 из 10 квартир с предчистовой отделкой White box ждёт демонтаж, рассказывают эксперты. Под «вайтбоксом» подразумевается так называемая «белая коробка», полностью готовая к финальному ремонту, но объём выполненных работ может отличаться в зависимости от проекта. Обычно квартира сдается с разводкой электроснабжения, оштукатуренными, отшпаклёванными стенами, готовой стяжкой пола и установленными оконными конструкциями.

«Покупать такую недвижимость имеет смысл только для сдачи в аренду, или если у покупателя не хватает средств на качественный ремонт, а заехать нужно как можно быстрее», - рассказал представитель компании «АБО».

Как отмечают специалисты, самые распространённые дефекты предчистовой отделки – это неровности оштукатуренных стен и отслоения.

Перед нанесением штукатурного раствора должны быть выполнены определенные подготовительные работы для хорошего сцепления с черновым основанием стены. И если им уделили недостаточное внимание, методом постукивания можно выявить различные пустоты и отслоения.

Часто встречаются трещины в рамах оконных конструкций, сколы стеклопакетов, щебление краёв, грубые царапины или так называемые окалины – повреждения от искр раскалённого металла во время фасадных и других работ.

«В таких случаях поможет только замена. Более 80-90 процентов квартир во Владивостоке сдаются с дефектами именно оконных конструкций. Обычно застройщики реагируют на замечания и своевременно их устраняют», - добавляет Сергей Дроздец.

Готовый ремонт

Что касается чистовой отделки «заезжай и живи», в этом сегменте самое большое количество замечаний. Эксперты поясняют, что какой бы участок они не проверяли, дефекты обнаруживаются практически везде.

«Допустим, если наклеено обойное полотно, то под ним можно обнаружить пузыри, загрязнения, неровности штукатурного слоя. Для напольного покрытия характерны зазоры между элементами. Часто встречаются зазоры между ламинатом и элементом плинтуса, просадки ламината. Такие дефекты мы фиксируем практически в каждой квартире с чистовым ремонтом. Конечно, много замечаний по «косметике» - по тому, как поклеена плитка в ванной комнате. Постукиванием проверяется, нет ли под ней пустот, достаточно ли использовано плиточного клея. Во многих случаях результаты неудовлетворительные», - перечисляет собеседник.

Проверяется так же мебель на наличие механических повреждений и заводского брака. Кухонный гарнитур нередко страдает при монтаже, мастера могут повредить санфаянс или смесители. Бывают и курьёзные случаи, когда, например, водоснабжение подключено неправильно, и в бачке унитаза бежит горячая вода.

В целом страдает качество выполнения строительно-монтажных работ. Так, жительница Владивостока Ирина приобрела квартиру в разрекламированном ЖК в Надеждинском районе и теперь собирается обращаться в суд.

«Кривые стены, пустоты между окнами и стенами, сквозняк по всем углам – к такой ситуации мы не были готовы. В этой квартире жить нельзя, хотя застройщик пел очень сладко, и в целом проект интересный, с уникальной для этого района концепцией», - рассказывает девушка.

Экспертиза квартиры

Экспертиза при первичном осмотре квартиры предполагает фиксацию недостатков в строго установленном порядке. Специальное оборудование позволит выявить отклонения стен, пола, окон, проверить исправность работы вентиляции, розеток и других элементов.

Если застройщик отказывается устранить замечания (по закону на это ему даётся 60 дней), владелец имеет право обратиться в суд. Взыскиваемые суммы могут исчисляться сотнями тысяч рублей. Сюда обычно входит компенсация за недостатки, неустойка, штраф, моральный вред, расходы на экспертизу.

«Отметим, что как показывает практика, в 90 процентах случаев застройщик либо ничего не исправляет, либо исправляет несущественно или некачественно», - комментирует эксперт компании «АБО».

В то же время покупатель имеет право расторгнуть договор долевого участия. Сделать это можно по инициативе дольщика в одностороннем порядке, по требованию дольщика через суд и по соглашению сторон.

Борьба девелоперов с клиентами получила неофициальное название «потребительского терроризма», и пока закон, по многим оценкам, не обеспечивает должной защиты для покупателей недвижимости. На это указывают в том числе изменения законодательства, которые скоро вступят в силу.

С 1 марта 2025 года застройщики могут официально регистрировать свои «Свои стандарты качества отделки», которые должны соответствовать минимальным требованиям Минстроя. Гарантия на отделочные работы составит 1 год с момента передачи квартиры. Максимальная сумма выплаты за недостатки в отделке не будет превышать 3 процента от цены квартиры по договору.

«Если говорить о качестве сдаваемого жилья в Приморском крае, то мы работаем во Владивостоке, Находке, Уссурийске, Артёме и других городах нашего региона. Исходя из практики можно отметить, что качество строительства растёт, пусть и не такими темпами, как хотелось бы. В некоторых проектах от очереди к очереди замечаний становится меньше, и это не может не радовать», - комментирует Сергей Дроздец.

Архитектор Владимир Прокуров:

Сейчас большинство компаний во Владивостоке в проектировании и строительстве переходят на монолитные наружные стены и перекрытия. Учитывая специфику Приморского края с его капризным климатом, это самый надёжный вариант. Понятно, что многое зависит от установки ограждений, остекления балконов, установки оконных блоков, качества отделки откосов вокруг окон, но это уже детали.

А есть примеры домов, сделанных из блоков, когда вода достаточно свободно проникает в наружные стены, что отражается на качестве жизни в таком доме. На Снеговой пади несколько домов наружным слоем облицованы кирпичом, который как бы стоит на поэтажном перекрытии, то есть монолитное перекрытие выходит на улицу, и на него поэтажно ставятся кирпичные стены. Эти дома тоже могут протекать достаточно сильно.

Популярное сегодня панорамное остекление до пола тоже имеет риски протечек. По идее, его надо дублировать хотя бы панорамной лоджией – тоже остеклённой, иначе всё это достаточно сложно изолировать.

Что касается инженерных систем, их нужно оценивать на стадии технической приёмки. Нередко застройщик отдаёт предпочтение пластику, когда так называемая «гребенка» - инженерная конструкция, предназначенная для разводки труб - размещается в коридоре или при входе в квартиру, а тёплые полы бетонируются в монолите. Снизу к ним подходят две трубки для батареи – входа и выхода тепла. Если трубы сделаны безо всяких стыков и швов, то это оптимальный вариант. Там же, где появляются различные соединения, фитинги возможны неприятные эксцессы.

Кроме того, покупая квартиру, стоит глубже изучить вопрос и больше узнать о разных нюансах, которых в любой новостройке большое количество. Например, в одном доме из трёх-четырёх окон только одно может выходить на юг, а остальные выходят на север. Значит, в «северных» комнатах затрат на отопление будет в три раза больше.

Также стоит подумать, хотите ли вы жить на верхних этажах. На рынке немало домов больше 75 метров в высоту вместе с цоколем. А это значит, что в определённые моменты они будут подвержены колебаниям, и люди, чувствительные к таким вещам, могут чувствовать себя там не очень комфортно. Начиная где-то с 20 этажа, эффект усиливается.

Таким образом, вопрос покупки жилья достаточно серьёзный и стоит изучить его всесторонне. Прежде, чем принимать решение, необходимо провести тщательный анализ всех аспектов, связанных с новостройкой – изучить репутацию застройщика, отзывы, доступную документацию и подкрепить эти сведения оценкой специалиста. А принимать квартиру лучше с экспертом.