«Откаты» и новые правила: почему ипотека стала недоступной в 2025 году

В 2025 году на рынке жилой недвижимости вступили в силу новые ограничения. Застройщикам стало сложнее платить комиссии банкам, а заёмщики всё чаще получают отказ в одобрении ипотеки. Мнениями, прогнозами и советами покупателям недвижимости в большом обзоре поделились эксперты.

Застройщикам перекрыли кислород

С 1 января 2025 года вступил в силу новый ипотечный стандарт. Одно из главных нововведений – банки не смогут получать от застройщиков плату за снижение ставки по ипотеке, если это ведёт к росту стоимости жилья.

Генеральный директор ООО «Городской Риэлторский Центр» Сергей Косиков: «Ипотечный стандарт ограничит ценовой разброс, когда у квартиры было пять-шесть прайсов в зависимости от того, какую ипотеку оформлял заёмщик, и суммы, которой он располагал. В новых правилах жёстко прописано, что банк должен следить за так называемой «справедливой» ценой».

Иными словами, до нововведений застройщики меняли стоимость жилья в зависимости от условий сделки. Одна и та же квартира могла стоить 4, 5 или 6 млн рублей. Единый стандарт запрещает «жонглировать» ценами. С одной стороны, это делает рынок прозрачнее. С другой – льготная ипотека становится недоступнее, ведь банки продолжают взимать с застройщиков комиссии.

Такие узаконенные «откаты» - сегодня самая горячая тема в отрасли, отмечают эксперты. Комиссионное вознаграждение выплачивается при выдаче льготной ипотеки, когда необходима субсидия. Суммы достигают 20 процентов от стоимости кредита, которые застройщик должен отдать банку, если хочет сбыть недвижимость по семейной, дальневосточной ипотеке или другой льготной программе.

Эксперт народного фронта в Приморском крае, вице-президент Российской гильдии риелторов Владимир Каплинский: «Клиент подаёт заявку на дальневосточную ипотеку, а банк выкатывает застройщику требование – заплатить за этого гражданина, к примеру, 19 процентов от суммы кредита. Соответственно, если кредит по ДВ-ипотеке 9 млн рублей, комиссия составит 1,7 млн рублей. К сожалению, сегодня эта схема получила правовые основания».

Основатель и руководитель компании Bashni Юлия Аносова: «Большое препятствие для получения ипотеки в новостройках - требование банков о субсидировании застройщиком выдачи льготных кредитов. С нового года некоторые банки отменили субсидии, так как правительство увеличило процент компенсации по программам, но многие оставили. Поэтому в январе клиенты переходили из одного банка в другой. А в целом, январьские продажи были довольно слабые».

Финансовый блок приготовил застройщикам прокрустово ложе, считают эксперты. Для покупателя это будет иметь отрицательные последствия, ведь именно ему в конечном счёте придётся заплатить за удорожание себестоимости квартиры.

«Застройщики однозначно будут закладывать в новые проекты комиссии для банков, что может привести к росту цен. И даже если их отменят, цены не снизятся», - уверен Владимир Каплинский.

В то же время качество жилой недвижимости может упасть, если девелоперы будут экономить на стройматериалах и технологиях, чтобы оптимизировать растущие издержки. Причём эти прогнозы касаются и рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС), где проблема «откатов» тоже стоит довольно остро. 

Девелопер, учредитель компании «Альянс недвижимости» Артём Большаков: «Если раньше можно было оформить льготный кредит на 9 млн рублей и получить дом с косметическим ремонтом, сегодня этого едва ли хватит на коробку «вайтбокс». С большой вероятностью покупатель получит дом из худших материалов – к примеру, не из газобетона, а из пескоблока, не мягкую кровлю, а черепицу. Комиссионные издержки однозначно будут перекладываться на плечи населения, потому что застройщику нужна хоть какая-то маржа».

К 1 июля 2025 года в соответствии с ипотечным стандартом банки обязаны прекратить практику взимать плату за снижение процентной ставки по договору ипотечного кредита, но собеседники считают, что последствия для рынка будут долгосрочными.

«Важно, что согласно стандарту, при досрочном погашении ипотечного кредита банк компенсирует заемщику избыточно оплаченную им часть вознаграждения за период, когда заемщик не воспользовался пониженным платежом. Сейчас покупатели используют эту возможность рассчитывая, что досрочно гасить ипотеку не будут. Но в жизни ситуации бывают разные», - отмечает Юлия Аносова.

Кусачий процент

Если сравнивать с тучными 2019-2020 гг, когда застройщики получали сверхдоходы от льготной ипотеки, к 2025 году рынок изменился кардинально. Условия в 2019 году – первоначальный взнос по льготным программам не выше 20 процентов, ключевая ставка Центробанка меньше 8 процентов, практически любой житель Приморья может оформить субсидированный кредит.

Условия в 2025 году – банки подняли ставки по семейной и IT-ипотеке с 20% до 50%. Рыночные ставки достигли 30 процентов. А количество отказов выросло в разы.

Фактически стала недоступна траншевая ипотека, когда банк разделяет кредит на оплату частями – траншами.

«Траншевую ипотеку сейчас не выдают. Такая система оплаты особенно была удобна для покупателей строящегося жилья, когда в период строительства они платили пониженный платеж. Хотелось бы возобновления этой программы», - отмечает Юлия Аносова.

Требования к заёмщику

Стоит учитывать и новые правила от Центробанка к самому заёмщику. «Требования стали жёстче, и на льготные кредиты это распространяется тоже», - комментирует Владимир Каплинский.

Так, по единому ипотечному стандарту в сумме первоначального взноса не получится учитывать деньги, которые вернутся покупателю после покупки квартиры, например, кэшбэк от застройщика или банка. А значит, те, у кого нет средств на первоначальный взнос, не смогут приобрести жильё.

При этом банки перестали выдавать ипотеку заёмщикам с высокой долговой нагрузкой. Если выплаты по кредитам превышают 50–80% ежемесячного дохода, оформить ипотечный кредит с большой вероятностью не получится.

На этом фоне продолжается спад продаж. А базовая ипотека по рыночным ставкам фактически поставлена на стоп.

«Процент «кусачий», и базовую ипотеку оформляет очень небольшое количество клиентов. В основном речь идёт о суммах до 1 млн рублей, когда человеку нужно, к примеру, поменять свою квартиру на жильё большей площади. При этом мы обращаем внимание, что консультаций много. Это говорит о том, что есть достаточно большой отложенный спрос на улучшение жилищных условий. И как только ключевая ставка начнёт снижаться - а мы ожидаем, что это произойдёт во второй половине 2025 года, то спрос вырастет ещё больше, и ситуация на рынке начнёт меняться», - комментирует Владимир Каплинский.

Что делать?

Снижение ключевой ставки во второй половине 2025 года - позитивный прогноз от Центробанка, который поддерживают многие эксперты. Но тянуть с покупкой недвижимости риелторы не советуют, так как цены, по общим оценкам, продолжат расти. Сегодня рост очень умеренный и где-то точечный. По данным ГРЦ, в 2024 году квартиры подорожали на 7,3%. В 2025 году прогнозируется подорожание на 10-15 процентов.

«На мой взгляд, сейчас достаточно хорошая ситуация для тех, кто хочет купить или продать квартиру – рынок достаточно предсказуемый, можно спокойно планировать покупку и договариваться с застройщиками. Особенно если вы продаёте квартиру и что-то ищете взамен. К примеру, за небольшую доплату можно получить плюс одну комнату, часть кредита погасить с помощью материнского капитала. А когда ключевая ставка начнёт снижаться – сделать рефинансирование. Потому что после снижения ключевой ставки ситуация будет другая – вместе со спросом начнут активно расти цены, и даже если вы оформите ипотеку под меньший процент, то можете проиграть при покупке недвижимости», - советует Владимир Каплинский.

Цены будут расти в любом случае, уверен Сергей Косиков.

«Если вы уже решили жилищный вопрос и думаете, куда инвестировать, возможно, стоит рассмотреть банковские депозиты – те же 5 млн будут гарантированно приносить вам 1 млн в год. Если собственная квартира нужна сейчас, ждать не стоит. Для покупки собственного жилья «сейчас» - лучшее время. Так было и будет всегда», - комментирует он.

При этом, хотя новые правила должны остудить рынок, прогнозы для застройщиков на 2025 год не лишены сдержанного оптимизма.

Глава агентства недвижимости «Метры» Владимир Закурко: «В целом, у нас есть ДВ-ипотека, и застройщики чувствуют себя достаточно комфортно благодаря этой программе. Более того, приморский рынок активно изучают новые игроки из регионов, где такой программы нет – с Запада России и Сибири. Планируют заходить во Владивосток и запускать здесь новые проекты».

Ведущий специалист отдела ипотечного кредитования «Этажи-Владивосток», Евгения Вернидуб: «На рынке ипотеки новые ограничения. Вслед за высокой ключевой ставкой банки повысили и ставки по базовым ипотечным программам. При этом даже в таких условиях у клиентов есть возможность взять ипотеку с комфортным ежемесячным платежом и сэкономить на переплате. Например, приобрести дисконт к ставке, в два раза снизить ставку по ипотеке на весь срок.

Кроме того, не стоит забывать о льготных программах для молодых семей, родителей, медиков, учителей, участников СВО и работников отдельных организаций и других категорий граждан. В Приморском крае действует Дальневосточная ипотека по ставке около 2%, Семейная и IT (Айти) ипотека по ставке около 6% (ставка зависит от условий конкретного банка). Все программы позволяют приобрести квартиру в новостройке, построить или купить готовый жилой дом. По Дальневосточной ипотеке также можно приобрести готовое жилье в сельской местности. По всем льготным программам достаточно внести минимальный первоначальный взнос от 20.1% от стоимости объекта (при наличии материнских капиталов их можно включить в первоначальный взнос). При отсутствии в полном объеме первоначального взноса помогут многочисленные акции и рассрочки от застройщиков».