Ждать ли обвала цен на жильё? Рассказываем, что произойдет с рынком при ставке ниже 10%
Ипотека может подешеветь уже осенью, а к 2027 году ставки упадут ниже 10%. Реальны ли прогнозы ЦБ и что ждет рынок недвижимости — в расследовании «ВВ».
Сценарий Центробанка
В феврале банк России опубликовал среднесрочный прогноз по инфляции и ключевой ставке. В 2025 году инфляция ожидается выше, чем в 2024-м, но ЦБ прогнозирует, что ключевая ставка будет снижаться, рассказывает генеральный директор компании «Башни» Юлия Аносова:
В 2025-м году базовый сценарий предполагает ставку 19-22%, в 2026-м – 13-14%, а в 2027-м – 7,5-8,5%. Таким образом подешевеют и потребительские кредиты, и в 2027-м году рыночные ставки по ипотеке могут опуститься ниже 10%.
Юлия Аносова уточняет, что это только прогнозные ожидания. Не исключено дополнительное повышение ключевой ставки при недостаточном снижении инфляции, о чем зампред Банка России Алексей Заботкин сообщил журналистам после очередного заседания совета директоров.
Между тем некоторые эксперты ожидают, что ипотека может стать доступнее уже этой осенью.
Кандидат экономических наук, доцент, директор Департамента финансов ШЭМ ДВФУ Елена Бережнова: «Доходы кредитных организаций начали резко снижаться за счет того, что с такой высокой ставкой объемы кредитования упали. На рынке новостроек – рекордный спад продаж, банки даже начали выдавать ипотеку на вторичное жилье. Думаю, что в связке с кредитными организациями Центробанк проанализирует выпадающие доходы по итогам двух кварталов и все-таки начнет снижать ставки. Стабилизация может начаться уже к осени».
По словам экономиста, с 2022-года российская экономика перестроилась и снизила зависимость от внешнего воздействия. При этом поднятие пошлин Трампом не влияет на нее напрямую, так как торговые отношения России и Соединенных Штатов сведены к минимуму. По некоторым прогнозам, действия США могут привести к торможению мировой экономики и спаду глобального спроса на топливо. Это сократит доходы России от продажи нефти, но эксперты считают, что российская экономика обладает достаточным запасом прочности, чтобы пережить период низких цен на энергоносители.
В большей степени ключевая ставка зависит от хода специальной военной операции, отмечает Елена Бережнова. Как только в этом отношении появится определенность, Центробанк будет активно пересматривать денежно-кредитную политику.
Доля просроченных платежей растет
Сегодня рыночные ставки по ипотеке достигают 28-30%. За 2024 год объем выданных жилищных кредитов в Приморье упал на 27%, показывает статистика ДОМ.рф. Растет и доля просроченных платежей – плюс 0,2 процентных пункта. Средняя сумма кредита за февраль 2025-го года прибавила 13%. За жилищный кредит 3,5 млн рублей при ставке 27,5% придется отдавать больше 80 тысяч рублей в месяц. А чтобы заемщику одобрили ипотеку, его месячный доход должен превышать 100 тысяч рублей.
Банки увеличили первоначальный взнос и ужесточили подход к оценке платежеспособности клиентов. Но самое главное: большинство кредитных организаций по-прежнему требуют с застройщиков комиссии, если те хотят продавать жилье по льготным программам. В среднем, такое комиссионное вознаграждение превышает 6% от суммы кредита.
Юлия Аносова: «Банки берут комиссии за выдачи льготных ипотек, и все это ложится на плечи застройщика, а в конечном счете – покупателя».
Низкие ставки разгоняют цены
В то же время ни банкротств, ни замороженных объектов на рынке новостроек Владивостока и Приморского края пока не наблюдается. Девелоперов поддерживают дальневосточная и семейная ипотеки. А в сегменте бизнес-класса покупательская способность остается достаточно высокой.
Основатель и руководитель компании «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков: «Число сделок на рынке новостроек у нас сейчас находится примерно на уровне 2022 года. Это не такая плохая динамика. И потом, не нужно забывать, что низкие ставки разгоняют цены. Если на «вторичке» можно будет оформить ипотеку со ставкой 5%, через год стоимость жилья поднимется так, что никто не сможет позволить себе квартиру. А что касается прогноза Центробанка – он может меняться. Но тенденция есть: нам сообщают, что инфляция, пусть незначительно, но замедляется, банки начинают снижать ставки по депозитам, граждане все чаще выводят средства с банковских вкладов, чтобы инвестировать их в недвижимость».
По словам экспертов, 17% - психологический порог ипотечной ставки для покупателя. Такие кредиты уже можно называть более или менее комфортными.
Ситуация сложная
Юлия Аносова: «Стройка - это сложный процесс. Ключевая ставка напрямую влияет на ставку проектного финансирования (система финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета, компании строят объекты на средства, предоставленные банками под определенный процент – прим. ред). По действующим проектам некоторые застройщики не выбирают полностью проектное финансирование, соответственно, финансовая нагрузка меньше, но и сроки строительства сдвигаются».
Недавно правительство продлило мораторий на взыскание неустойки по договорам долевого участия (ДДУ) до 1 июля. Пока к застройщикам не применяют санкции за несданные вовремя объекты. Это помогает отрасли, но вызывает шквал недовольства со стороны покупателей. Количество объектов с задержками ввода в эксплуатацию растет во Владивостоке.
Отметим, сегодня в Приморском крае выставлены на продажу рекордные 2,4 млн квадратных метров в строящихся домах. Доля непроданной площади в новостройках достигла 53%.
Изображения сгенерированы при использовании нейросети
